В России земля делится на определенные категории. Данная классификация существует сравнительно давно. В соответствии с ней определяется правовой режим для каждого надела. Далее рассмотрим, что собой представляет назначение земельного участка.
Назначение использования земельного участка подразумевает определение вида надела, функций, которые он выполняет в экономическом плане. Классификация установлена ЗК. Перечень, приведенный в законодательстве, считается закрытым. Назначение земельного участка определяется с целью обеспечения государственного регулирования и контроля над надлежащей эксплуатацией и охраной территории.
В России существуют следующие категории назначения земельных участков:
• Лесной и водный фонды.
• Земельные участки промышленного назначения.
• Особо охраняемые территории.
• Земли обороны.
• Территории энергетики, связи, транспорта, телевидения, радиовещания, информатики.
• Поселения.
• Земельные участки с/х назначения.
• Территории обеспечения деятельности объектов космической отрасли.
• Земли прочего специального назначения.
Формирование классификации началось еще в дореформенное время.
Эксплуатация территорий
Многие участки, которые располагаются за чертой поселений, предоставляются населению для сельскохозяйственных нужд. К ним, в частности, относят территории, которые имеют плодородный слой. Это свойство отличает земельный участок сельскохозяйственного назначения от любого другого. При этом следует учесть один немаловажный нюанс. Земли с/х назначения следует отличать от участков с/х применения. Последние входят в состав территорий поселений и, в связи с этим, обладают иным правовым режимом.
Земли с/х назначения предназначены для обеспечения нормального функционирования сельскохозяйственного производства в стране. Они, в свою очередь, имеют свою классификацию. Так, существуют угодья, участки, которые заняты коммуникациями и внутрихозяйственными дорогами, древесно-кустарниковыми насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты наделов от влияния негативных техногенных, природных и антропогенных явлений, строениями, зданиями, сооружениями, эксплуатируемыми в производственных целях, а также применяемыми для первичной переработки и хранения продукции.
Функции территорий
Назначение земельного участка, выделенного для нужд населения, состоит главным образом в обеспечении выработки соответствующей продукции. Также надел может исполнять вспомогательные функции. В частности, его могут использовать для транспортировки продукции, энергетического снабжения, размещения сооружений и строений, предназначенных непосредственно для выпуска товара, и так далее. Существует также такое понятие, как «защитная полоса». Назначение земельного участка данного типа состоит в обеспечении охраны угодий от негативного влияния внешних факторов.
Замкнутые водоемы
Эти территории включаются в состав земель с/х назначения в том случае, если они находятся в пределах данной местности. Замкнутые водоемы, пруды искусственного либо естественного происхождения имеют особое значение, прежде всего в производстве продукции. Так, они зачастую выступают в качестве источника воды при поливе угодий. Кроме этого, они могут являться основой рыбного хозяйства. В самом же общем смысле закрытые водоемы служат для поддержания экологического равновесия.
Он представляет собой систему норм, посредством которых устанавливается порядок и основа учета земельных участков. В соответствии с этим выполняется контроль над эксплуатацией, оборотом наделов. Правовой режим регулируется Земельным, Налоговым кодексами, а также соответствующими Федеральными законами. Немаловажное значение в вопросе регулирования оборота наделов имеют и конституционные, гражданские, административные, финансовые нормы и акты иных законодательных отраслей.
Оборот территорий
Категории земель устанавливаются Земельным кодексом. В этом же нормативном акте дается общее определение и классификация территорий, формулируется порядок и общие принципы эксплуатации. Более подробно особенности земельного оборота регулируют положения соответствующего Федерального закона. Его предписания распространяются на отношения, которые связаны с эксплуатацией, владением, распоряжением территорий. Законом устанавливаются правила и ограничения, которые применяются к обороту наделов и долям в общей собственности на них, сделкам, в результате которых возникает или прекращается право. На основании положений Закона осуществляется также изменение назначения земельного участка. В предписаниях установлен порядок предоставления наделов, находящихся в муниципальной либо государственной собственности.
Необходимо отметить, что указанный Закон не распространяет свое действие на участки, которые предоставляются из земель с/х назначения населению для ведения гаражного, индивидуального жилищного строительства, личного дачного и подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, животноводства. Не регулируют предписания нормативного акта и оборот территорий, которые заняты сооружениями, зданиями, строениями. Сделки с указанными участками регулируются Земельным кодексом.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Обоснование ограничений, которые устанавливаются в границах территорий, осуществляется на этапе анализа действующего использования земли и планирования предстоящей эксплуатации. Зонирование выполняется так, чтобы в пределах зоны присутствовали однородные по параметрам и характеристикам наделы. В рамках одной территории порядок землепользования и эксплуатации недвижимых объектов распространяется на все участки в равной мере. В соответствии с градостроительными регламентами устанавливается правовой режим наделов.
Также они регулируют и изменение назначения земельного участка. Оно осуществляется в пределах, допустимых для самостоятельного определения физическими или юридическими лицами наилучшего варианта его эксплуатации и организации процесса функционирования объекта, в соответствии со своими интересами и по личному усмотрению. В этом плане одной из важнейших составляющих градостроительного регулирования с применением зонирования выступает наличие сформированных наделов с установленными границами.
Правила застройки и землепользования
Они включают в себя определенный порядок эксплуатации наделов и внесение корректив, градостроительные регламенты (к ним относят текстовые материалы, в которых содержатся данные о видах применения территорий зонирования и о существующих ограничениях для них), карту зонирования. Правовой режим, который устанавливается для каждой зоны, распространяется на все участки, находящиеся в ее границах. Кроме этого, такое регулирование и контроль означают, что ЗК вместе с градостроительным законодательством признает комплексный метод по отношению к установлению единого порядка на объект недвижимости – непосредственно надела и сооружения, расположенного на нем.
Земельные участки промышленного назначения
Они предусмотрены для обеспечения деятельности организаций либо для эксплуатации объектов производственного, энергетического, транспортного, связного, радиовещательного сектора. Они также предназначены для размещения объектов оборонной промышленности, а также для исполнения прочих специальных задач. Это, в свою очередь, позволяет отличать данные территории от остальных. Включение участков в эту категорию обуславливается, кроме прочего, тем, что права на них появляются исключительно в соответствии с основаниями, предусмотренными в ЗК РФ, федеральных законах и региональных нормативных актах. Это свидетельствует о целевом характере возникновения юридических возможностей для осуществления сделок с данными территориями.
Санитарно-защитные зоны
Это территории с особыми условиями использования. По ЗК РФ в состав санитарно-защищенных зон могут входить наделы, предназначенные для размещения объектов производства с целью сохранения безопасности населения. Эти зоны представляют собой полосы, которые выделяются для снижения и устранения загрязнений, влияния вредных производственных факторов на здоровье людей. Отделение санитарно-защитных территорий предусмотрено ФЗ № 52.
Целевое назначение земельного участка
При изучении либо решении любого вопроса, который касается земли, нам приходится сталкиваться с большим количеством терминов и специфических определений. Одним из ключевых в земельном законодательстве признано понятие целевого назначения земли.
Целевое назначение и разрешенное использование земельных участков
Данное понятие весьма обширно по своему смыслу. Целью использования земли (либо её участка) определяется вся землевладельческая законодательная база.
Земельная цель определена не только для участков, которые уже каким-либо образом используются, но и потенциально пригодные для того или иного назначения. Специально для этого введено так называемое зонирование земель.
Именно по целевому назначению выделяются в ЗК РФ семь категорий земель или видов земельных участков. Любой участок земли России включён в одну из них.
Классификатор наделов
Седьмая статья ЗК РФ в соответствии с тем, для чего земля предназначается, выделяет семь групп.
В соответствии с ними бывают земли:
1. Сельхозназначения. На них можно разводить скот, к которому отнесены и северные олени, промышлять рыбой и водоплавающей птицей (здесь бытует термин «аквакультура»). Плюс выращивание всевозможных сельхозкультур, от травы для сена до садов и виноградников.
2. Населённых пунктов. На таких территориях можно строить, жить и оформлять регистрацию.
3. Промназначения, коммуникаций, обороны и многого другого. Определения из третьего пункта списка категории занимают целый абзац и объединяют большое количество земельных типов.
4. Особо охраняемые. Это места с особым историческим значением – например, древнее поселение, раскопанное археологами и превращённое в музей под открытым небом. Сюда же относятся все рекреационные территории, которые вместе с постройками на них призваны обеспечить отдых, занятия спортом и/или туризмом.
5. Лесные. Здесь специальные разъяснения не требуются.
6. Водные. К ним относится любой водоём.
7. Запаса. Это территории, на которых буквально ничего не происходит. Там не живут, не ведут никакую деятельность.
Кроме целевого назначения, существует ещё так называемое разрешённое использование. Этот термин используется в более узком смысле, а группы и виды внутри него более разветвлены (например, коммерческое использование).
Документ, в котором указаны земельные группы и расшифровывается разрешённая деятельность, имеет название «Классификатор видов разрешённого использования земельных участков». Он разработан и утверждён в соответствии с Земельным кодексом Минэкономразвития РФ.
Запрос на мероприятие
Случается, что для какой-либо цели необходима земля определённого целевого назначения, но участки подходящей категории отсутствуют. Потенциальным разрешением такой проблемы является запрос (ходатайство) на изменение целевого назначения земли.
Такое намерение не должно противоречить ряду федеральных законов, требует тщательной подготовки и сбора определённого пакета документов.
Кадастровая оценка
Так называется особая отрасль оценочной деятельности. По закону, все земли страны подлежат учёту. Кадастровую стоимость можно назвать одной из характеристик земли (участка).
Мероприятия кадастровой оценки проводятся по специальным правилам (в частности, по методическим указаниям Минэкономразвития) и только членами СРО.
Вот лишь некоторые цели оценки:
• определение общей, залоговой, стартовой (на аукционах) или выкупной стоимости земли;
• платформа для расчётов экономического обоснования (когда речь идёт об изъятии участков);
• исчисление ставки налогообложения.
В некоторых случаях кадастровая оценка земель различного целевого назначения влияет на правовой режим управления и пользования землями. Например, особо плодородные территории имеют порой очень высокую кадастровую оценку, и на основании этого смена земельной категории у таких земель запрещена.
Использование земли не по назначению
Обязанность использования земли исключительно в соответствии с назначением оговорена всё в том же ЗК. Если собственник, арендатор или другой пользователь допускает нарушения, ответственность за них наступает в соответствии с КоАП РФ.
Есть важный момент: запрещено не только использование земельного участка не по целевому назначению, но и неиспользование её по назначению.
В общих чертах выделены следующие типы нарушений:
1. Несоответствие между земельной целью и фактическим использованием приводит к штрафу. Он исчисляется в процентах от кадастровой стоимости либо в твёрдой сумме, если кадастровая оценка земли ещё не проведена. Физлица заплатят не менее десяти тысяч рублей штрафа за использование земли не по назначению, людей на различных должностях «накажут» минимум на 20 тысяч, и 100 тысяч рублей – нижняя планка для организаций.
2. Чуть ниже штрафы за неиспользование земли сельхозназначения, которая подпадает под Федеральный закон №101-ФЗ. Они исчисляются в долях процента от кадастровой стоимости участка для физлиц и в процентах (до десяти) – для сотрудников и целых организаций.
3. Если не используются земли под жилстроительство, в этом случае штрафы снова ужесточаются. Например, организации обяжут выплатить не менее четырёхсот тысяч рублей, хотя и не более семисот, для отдельных представителей организация и физлиц суммы на порядок меньше.
Полная информация по вопросам ответственности за использование земли не по назначению имеется в статье 8.8 КоАП РФ.
Целевое назначение – важный критерий отнесения земли к той или иной категории. При любых земельных операциях он должен быть учтён.
Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
Земли сельскохозяйственного назначения входят в структуру земельных ресурсов России (ст. 7 ЗК РФ).
Согласно ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения – земли:
1. находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства,
2. предназначенные для этих целей.
Ст. 78 ЗК РФ определяет, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться:
1. для ведения сельскохозяйственного производства,
2. для создания защитных лесных насаждений,
3. для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей,
4. для целей аквакультуры (рыбоводства).
Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены гл. II Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
Ст. 8 ФЗ устанавливает особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Особенности аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
Ст. 9 ФЗ регулирует аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от 3 до 49 лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.
Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 3 лет.
В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 Федерального закона.
В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.
В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Особенности предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Ст. 10 ФЗ устанавливает, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).
Однако, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.
При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.
Религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота участки передаются в аренду в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем 5 лет.
Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
В случае, если принятие наследства привело к нарушению требований, установленных ст. 3 и (или) 4 Федерального закона, к наследникам применяются требования, установленные ст. 5 Федерального закона (обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения).
Кроме того, не подлежат приватизации находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.
О вопросах приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения до вступления в силу настоящего Федерального закона см. постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11.
Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.
Ст. 1 Федерального закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
1. сохранение целевого использования земельных участков;
2. установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3. преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4. преимущественное право участников долевой собственности на земельный участок на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
5. установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.
Земельные участки промышленного назначения
Согласно Земельному кодексу, федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации, землями промышленного назначения являются те земельные ресурсы, которые находятся вне черты поселений, используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности.
На этих участках могут размещаться различные цеха, заводские помещения, а также административные здания, необходимые для обеспечения работы предприятий и организаций.
Как мы знаем, промышленность бывает обрабатывающая и добывающая. Соответственно, объекты добывающей промышленности так же занимают определенные земельные участки, на которых ведется добыча полезных ископаемых (нефти и природного газа), осуществляется выработка рудных и нерудных полезных ископаемых.
Владельцами земель промназначения могут выступать как юрлица, так и физлица. Согласно Земельному законодательству Российской Федерации, такие земли могут быть переданы как в госвладение, так и в коммунальную или частную собственность.
Организовывая промышленное производство, необходимо ориентироваться на ст.8, ст.78 и ст.88 Земельного кодекса РФ, где указаны условия для проведения этого процесса на законных основаниях, не в ущерб населению и экологии определенной территории. Возможность передачи земель под промышленное производство осуществляется с участием местных органов самоуправления.
Земельные ресурсы промышленного назначения не могут находиться вблизи жилых объектов. На этой территории разрешается создавать свою инфраструктуру, обеспечивающую оптимальное функционирование промышленных объектов.
При выборе участков, не учитывается плодородие почв, так как земли не предназначаются для развития сельскохозяйственных отраслей.
Большое значение при выборе земельного участка для размещения строительных объектов имеют следующие факторы:
• рельеф местности;
• климатические условия;
• приближенность к транспортным путям и крупным населенным пунктам.
Так как цели использования земельных ресурсов бывают абсолютно разными, возникла необходимость выделения определенных категорий.
Таких категорий семь:
• земли промышленного назначения;
• земли для добычи полезных ископаемых;
• транспортные участки;
• земли для расположения объектов атомной энергетики;
• участки, предназначенные для оборонных целей и безопасности;
• коммуникации;
• участки для космической деятельности.
Стремительный рост экономики, развитие промышленных предприятий приводит к тому, что ощущается определенный дефицит земель промышленного назначения. На сегодняшний день таких земель в России насчитывается около 18 миллионов гектаров.
Существует тенденция к постепенному увеличению площадей, занимаемых производственными комплексами. Чаще всего, такое увеличение происходит за счет перевода определенных участков в категорию промышленных.
Постоянно возрастающее население Москвы, Московской области и других крупных городов приводит к уменьшению промышленных земель. В этом случае, срабатывает так называемый антропогенный фактор.
Можно сказать, что в последнее время идет так называемая охота на землю. Конечно же, особым спросом пользуются земли в районе Москвы, в 30-50 километровой зоне от МКАДа.
Изымая такие земли из категории сельскохозяйственных, инвесторы получают довольно-таки крупную прибыль. Помехой на их пути не являются ни бюрократические трудности, ни экологические требования, ни человеческий фактор.
Продажа земли промназначения
Процесс продажи земель промышленного назначения, их аренда, купля-продажа и другие операции возможны только на законных основаниях. Проводить эти процессы могут только законные собственники, коими могут являться как физические, так и юридические лица.
В вопросе использования земель очень важно их целевое назначение. То есть если земли промышленного назначения предназначены для строительства складских помещений, то, ни в коем случае, на этой территории новым владельцем не может быть построена автозаправочная станция или станция технического обслуживания.
Именно вопрос целевого назначения земель может стать камнем преткновения между бизнесменом и законным использованием земель промышленного назначения.
Бизнесменам, совершающим куплю-продажу земель промышленного назначения, следует очень внимательно отнестись к изучению самой территории. Желательно тщательно провести экспертную оценку, есть ли в наличии необходимая инфраструктура, коммуникации, водоснабжение, электричество и так далее, ведь приобретая не очень дорогой участок, можно в дальнейшем сильно истратиться на сопутствующее строительство.
В то же время, нельзя упустить из виду чрезмерно долгую по времени бумажную волокиту при оформлении разрешительных бумаг в различных инстанциях.
Покупая или беря в аренду земельный участок, следует взвесить все за и против, подумать, сможет ли это приобретение удовлетворить ваши запросы.
Вопрос перехода земли в собственность государства всегда волновал владельцев, так как при определенной сложившейся ситуации такой процесс вполне возможен.
Вспомните хотя бы национализацию земель при смене государственной власти. Давайте рассмотрим ситуации, при которых частная собственность на землю может быть ограничена, временно прекращена или полностью перешедшей в собственность государства.
Статьи 49-51 Земельного кодекса Российской Федерации гласят, что изъятие земли допускается в случае:
• выполнения каких-либо договоров международного значения;
• для перестройки объектов энергетики или важных стратегических объектов;
• если имеются конкретно обоснованные причины изъятия на уровне федеральных законов;
• при конфискации имущества по решению суда;
• передача земли во временное пользование государства в чрезвычайных ситуациях, с последующим возвратом и компенсацией за использование.
Земли промназначения: изменение категории
Ни для кого не секрет, что земельные ресурсы всегда были и есть в цене. Увеличение населения, соответственно, и необходимость увеличения производства различных товаров, ведет к резкому росту дефицита земель промышленного назначения.
Особенно остро этот процесс ощущается в крупных городах. Многие предприниматели видят решение этой проблемы в изъятии земель сельскохозяйственного назначения и переводе их в категорию земель промышленного назначения.
В этой ситуации, земельные ресурсы выступают в роли ценного товара. Но дело не только в цене, иногда речь идет о бесценности такого товара.
Поэтому для перевода сельскохозяйственных земель в категорию промышленного назначения нужны очень веские обоснования и доводы. В Земельном кодексе говорится о прямых запретах на такого рода переводы земель из одной категории в другую.
Условием для перевода сельскохозяйственных земель в категорию промышленных может быть только доказательство утраты этим земельным участком своих важных и полезных качеств для развития сельского хозяйства.
Перевод земель промышленного назначения в другие существующие в ЗК РФ категории намного проще, и не требует таких больших усилий, как в предыдущем случае.
Существует два важных ограничения для процедуры перевода земель промышленного назначения в другие категории:
• Если промышленная зона застроена наземными и подземными сооружениями, подлежащими сносу, то необходим проект рекультивации земель, предварительно утвержденный соответствующими инстанциями. Такие же действия нужно предпринять и при загрязнении земель или нарушении их целостности;
• Если в промышленной зоне нарушен почвенный слой, необходимо провести все предусмотренные проектом рекультивации работы.
Контроль за переводом земельных ресурсов из одной категории в другую осуществляется соответствующими инстанциями на основании Федерального закона № 172-Ф3, а также Земельного кодекса Российской Федерации.
Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения
Существует мнение, что аренда сельскохозяйственных земель нужна только крупным сельхозпроизводителям и фермерам. Немногие люди задумываются о том, чтобы использовать земли сельхозназначения для личных целей. Между тем аренда сельхозугодий несет в себе очевидные выгоды. Почему?
Назначение земельного участка определяет лишь общее направление разрешенной деятельности, а их нюансы определяются видом разрешенного использования земель. В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ земельные участки сельхозназначения могут использоваться для различных связанных с сельскохозяйственным производством целей. Данное понятие включает в себя помимо растениеводства и животноводства также ведение личного подсобного хозяйства (приусадебного и полевого), организацию огородных, дачных и садовых участков.
И если огороды или полевые земельные участки не допускают возведения жилых домов, то на землях, предназначенных для размещения садовых и дачных участков, их возводить можно. При этом арендная плата за такой участок может быть в разы меньше той, которая была бы назначена за аналогичный земельный участок в черте поселения.
Возможность сэкономить предоставляется и при организации личного подсобного хозяйства. Согласно российскому законодательству, максимальная площадь участков, используемых для этих целей, может составить 2,5 гектара. Очевидно, что приобрести в собственность такой участок сможет не каждый — гораздо удобнее взять землю в аренду. И главное здесь — сделать это правильно.
При определении размеров личного подсобного хозяйства учитываются площади всех земельных участков, которые принадлежат гражданину на праве собственности или ином праве (входит сюда и право аренды).
Аренда земель сельскохозяйственного назначения у частного лица
Аренда сельскохозяйственных угодий у частного лица имеет свои нюансы, связанные с видом разрешенного использования земельного участка и формой владения им.
Договор аренды не может изменять вид разрешенного использования земельного участка. Такое изменение признается самовольным и предусматривает административную ответственность.
Взяв в аренду участок, предназначенный для ведения животноводства, гражданин или юридическое лицо не имеет права возводить на нем жилые строения, даже если договором аренды такая возможность предусмотрена.
Но еще большие затруднения вызывает аренда земельного пая. Проведенная в начале 90-х годов прошлого столетия земельная реформа значительно усложнила земельные отношения в стране. Преобразования привели к появлению множества земельных участков (земельных паев), которые принадлежат их собственникам на праве общей долевой собственности. Как правило, границы этих земельных участков не определены, сами земельные участки не сформированы, право собственности на них так и остается формальным. Именно поэтому взять отдельный земельный пай из земель сельхозназначения в аренду невозможно до тех пор, пока участок не будет выделен в натуре.
Чаще всего собственники земельных паев коллективно заключают договора аренды с юридическими лицами, организованными на имущественной базе бывших колхозов. Еще один вариант, аренда земли под фермерское хозяйство, также осуществляется коллективно.
Но что делать, если вам не подходит вариант аренды земельных паев, например не устраивают характеристики образуемого земельного участка? Тогда можно взять земельный участок в аренду у крупнейшего собственника страны — государства.
Аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства
Аренда земель сельскохозяйственного назначения у государства имеет свои особенности. Любой гражданин может обратиться с заявлением в исполнительный орган муниципального образования с просьбой выделить подходящий для целей сельскохозяйственного производства земельный участок.
Важно! Выбранный земельный участок в этом случае может быть предоставлен физическому лицу в аренду только посредством проведения аукциона.
Как правило, такой земельный участок находится, и если он устраивает заявителя, то составляется и подписывается акт выбора земельного участка. Далее происходит подготовка участка к аукциону: межевание и оформление кадастрового паспорта на земельный участок. После проведения аукциона с победителем подписывается договор аренды земельного участка (даже если заявитель был единственным участником).
Определенные нюансы возникают при аренде земель сельскохозяйственного назначения крестьянским (фермерским) хозяйством. Законодательно закреплена возможность предоставления земельных участков в аренду (собственность) крестьянским (фермерским) хозяйствам на основании их обоснованного заявления без проведения аукциона. В последнем случае сокращаются сроки рассмотрения заявления, а сам договор заключается в течение недели с момента принятия решения о выдаче земельного участка в аренду.
Важно! Обязанность подготовки документов и постановки земельного участка на кадастровый учет в обоих случаях возлагается на заявителя. А это процедура не только дорогостоящая, но и весьма продолжительная по времени. Получение земельного участка в аренду у государства в лучшем случае займет несколько месяцев, поэтому одним из вариантов сокращения сроков получения земельного участка является заключение договора субаренды.
Субаренда земель сельскохозяйственного назначения
Субаренда интересующего земельного участка сельскохозяйственного назначения возможна, если арендатор имеет согласно договору аренды возможность сдать угодья в субаренду, а арендодатель не возражает против заключения соответствующего договора.
Особый порядок заключения договора субаренды возникает в том случае, если предметом договора является часть арендованного земельного участка, а не весь участок целиком. В таком случае к договору аренды должны прилагаться документы, подтверждающие согласование сторонами части земельного участка, сдаваемой в субаренду.
К таким документам относятся:
• акт замера площади;
• ситуационный план передаваемой в аренду части земельного участка;
• кадастровый план участка (графическая часть) с обозначением его части, передаваемой в аренду.
Во всех прочих случаях договор субаренды заключается с соблюдением условий, принятых в основном договоре аренды, на срок, не превышающий срока основного договора аренды.
Изменение назначения земельного участка
Если посмотреть в свидетельство о праве на участок, можно увидеть там и категорию земли, и ее назначение. Современный Земельный кодекс выделяет 7 земельных категорий (сельхозназначения, населенных пунктов, жилые зоны и пр.), каждая из которых, в свою очередь, может делиться на виды разрешенного использования.
Так, земли сельхозназначения могут использоваться:
• для фермерской деятельности;
• рыбоводства;
• огородничества;
• садоводства;
• развития личного хозяйства.
Земли населенных пунктов могут делиться на такие виды использования, как:
• жилые зоны;
• производственные;
• общественно-деловые;
• зоны специального назначения и другие.
Жилые зоны тоже имеют градацию. В них включаются зоны застройки:
В частном обороте находятся преимущественно земли населенных пунктов и сельхозназначения, поэтому они чаще всего и претерпевают изменения категории либо вида разрешенного использования.
Зачем менять назначение земли?
Для каждого участка земли государством установлена цель его использования, и пользоваться этим участком не по назначению нельзя. Нельзя построить на своем приусадебном участке магазин, а на землях сельхозназначения — многоквартирный дом.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка применяется, например, чтобы:
• заработать на перепродаже (земли населенных пунктов оцениваются намного дороже земель сельхозназначения);
• организовать на своем подсобном участке производственное предприятие или торговую точку;
• построить многоквартирный дом на участке, который предназначен для ведения подсобного хозяйства;
• застроить участок сельхозназначения жилыми домами.
Если не произвести изменения разрешенного использования земельного участка, но в то же время использовать его не по назначению, можно оказаться привлеченным к административной ответственности.
Наказанием за это может быть, в соответствии с Административным кодексом, штраф в размере:
• до 1% кадастровой стоимости участка, но не меньше 10000 рублей — за нецелевое использование земли (например, на приусадебном участке построен магазин);
• до половины процента кадастровой стоимости участка, но не меньше 3000 рублей — за неведение сельхоздеятельности на предназначенном для этого участке (например, пашня давно не используется);
• до полутора процентов кадастровой стоимости участка, но не меньше 20000 рублей — за то, что на участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, ничего не строится.
Порядок проведения изменения
Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка установлен российским Земельным кодексом — ст. 8. По правилам этой статьи решение о смене категории или вида разрешенного использования участка принимается местной администрацией, которая наделена такими полномочиями.
Если в вашей местной администрации есть земельный комитет, то обращаться нужно именно туда. Если нет, то искать его нужно либо в районной, либо в городской или областной администрации. Сейчас к тому же у каждой администрации есть официальный сайт, поэтому основную информацию можно получить не выходя из дома.
И в любом случае перед тем, как изменить вид разрешенного использования земельного участка, нужно уточнить в земельном комитете список документов, необходимых для этого, так как перечень документов, требования к ним и градостроительные регламенты разрабатываются каждой администрацией самостоятельно.
Процедура изменения вида использования может пойти как с изменением категории земель, так и без такового. Изменение категории обязательно потребуется, если категория вашего участка не может иметь вида использования, который вы хотите применять к нему. Например, не получится на земле сельхозназначения построить многоэтажку, так как она должна быть расположена в жилой зоне населенного пункта, следовательно, участок должен принадлежать к землям населенных пунктов.
Изменение категории участка
Процесс изменения категории земли подчиняется требованиям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Для смены категории земли нужно обращаться в земельный комитет вашей администрации с ходатайством, в котором следует указать:
• кадастровый номер участка;
• действующую и предполагаемую категорию участка;
• мотивы перевода;
• сведения о правах на участок (кто правообладатель, обременения участка).
К ходатайству обязательно прикладываются:
• выписка из ГКН (кадастровый паспорт участка, который можно оформить в кадастровой палате или многофункциональном центре);
• копия вашего паспорта (для предпринимателей и предприятий — выписка из налоговой инспекции);
• выписка из ЕГРП (документ о зарегистрированных правах на участок, который оформляется в Управлении Росреестра или многофункциональном центре);
• заключение экологической экспертизы (уточните в земельном комитете, требуется ли вам его предоставлять);
• согласие владельца участка на перевод его в другую категорию.
Попросите в земельном комитете список документов, которые вам нужно представить дополнительно, в письменном виде и методично начинайте собирать, не забывая сравнивать реквизиты. Ведь даже незначительная ошибка или описка может послужить в дальнейшем основанием для отказа в переводе.
Акт о переводе участка в другую категорию должен быть вам выдан не позднее чем через 2 месяца после дня подачи ходатайства с приложенными документами. Если вам откажут в переводе необоснованно, то смело обращайтесь в суд и обжалуйте отказ.
Изменение целевого назначения
А как изменить вид разрешенного использования земельного участка, если перевода из одной категории в другую не требуется?
Примерный алгоритм таков: в земельный комитет вы представляете заявление о смене вида использования вашего участка с пакетом документов. Какие именно документы нужны, уточните в земельном комитете. Однозначно вам понадобятся документы на участок — кадастровый паспорт и свидетельство на собственность.
Каждой городской или районной администрацией разрабатывается и утверждается градостроительный регламент. Приложением к регламенту являются правила землепользования и застройки, в которых четко прописывается весь алгоритм изменения вида использования участка.
Если вашей администрацией правил землепользования и застройки не утверждено или ваш участок не подчиняется градостроительному регламенту, вам нужно официально направить запрос о смене вида разрешенного использования участка на имя главы местной администрации. Запрос нужно направить обязательно заказным письмом с уведомлением либо вручить лично под подпись.
На основании требований устава вашего района, города или поселка глава администрации обязан провести публичные слушания по вопросу смены разрешенного использования земли и с учетом результатов принять решение.
Публичные слушания должны пройти не позже месяца со дня подачи заявления, и их проведение должны будете оплатить вы (на основании 39 статьи Градостроительного кодекса). При этом, так как законодательно не установлены правила изменения вида разрешенного использования земельных участков с перечнем документов, а есть лишь ссылки на градостроительные регламенты и уставы муниципальных образований, вам стоит обзавестись текстами и этих документов.
Разрешенное использование участков может быть 3 видов:
Условно разрешенное пользование землей отличается от основного тем, что его выбор требует согласования, в то время как для основного согласования не требуется. Примером такого использования может быть расположение офисного здания на участке или временного торгового киоска.
Для предоставления такого вида использования земельного участка статьей 39 Градостроительного кодекса установлен следующий порядок:
1. Собственник подает в комиссию земельного комитета заявление о предоставлении условно разрешенного вида использования земли.
2. В соответствии с уставом района (города) проводятся публичные слушания по этому вопросу.
3. Участники слушаний представляют комиссии свои предложения и замечания.
4. Глава администрации муниципалитета с учетом результатов слушаний принимает решение по заявлению. Если решение принято не в вашу пользу, вы имеете право оспорить его в суде.
Надо сказать, что сейчас процедура изменения вида разрешенного использования заметно проще той, т. к. законодатели упразднили множество бюрократических процедур.
Кадастровое назначение земельного участка
Как было сказано выше, в границах земель поселений может быть множество различных зон с разным назначением. Так дом можно будет построить как на участке, предназначенном под подсобное хозяйство, так и на специально выделенным под его строительство.
Прописаться в доме, построенном на первом участке будет проблематично, и тут придётся обращаться в судебную инстанцию. Кадастровая оценка земель поселений.
Земельные кадастры поселений являются неотделимой частью земельного кадастра государства. Хотя специфические данные городской земли имеют стоимость на порядок выше других категорий. Это зависит от степени урбанизации города и его востребованности.
Под понятием «кадастровая оценка земель поселений» принято понимать совокупные действия административного и технического плана, по установлению ее кадастровой цены. А также цены участков, расположенных на ней.
А чаще их совокупность, которые привязаны к сделкам, совершаемым на рынке недвижимости.
База информационного характера на которой базируется основа кадастровой цены земель поселений — данные массового характера о совершаемых на рынке недвижимости сделках по продаже и покупке участков земли с самым разнообразным назначением. Далее идет сравнительный анализ участков и подгонка их под имеющиеся в наличии собственные участки.
Данные для анализа получают:
1. Из официального реестра по сделкам связанным с недвижимостью и землей.
2. Из СМИ.
3. Из отчетов оценщиков разных уровней.
Кадастровые оценки обязательно выполняются на основании следующих принципов:
1. Единство системы — на всех участках нашей страны делают по одной технологии.
2. Учет особенностей — перенимание опыта других организаций. Которые занимались оценкой земель.
3. Совместимости — данные из реестра подходят под специализированные программы оценки земель.
4. Достоверности — правдивая информация и открытость процесса.
5. Простота и универсальность — без применения сложных технических приборов для данной операции.
6. Обхват земли и иерархичность.
7. Адаптивность — традиционные походы анализа и их применение.
Земельные участки коммерческого назначения
С приходом частной собственности в нашей речи появилось множество новых терминов и определений, вроде целевого назначения земли. Некоторые взяты из соответствующих законов, другие возникают стихийно и впоследствии приживаются. Такими можно считать определения «коммерческая недвижимость» и «коммерческая земля».
Понятие это обиходное, в ЗК РФ такого термина не найти.
Оно означает территории, где возможно строительство коммерческой, доходной недвижимости:
• АЗС, станций автотранспортного ТО;
• офисных, производственных зданий;
• торговых центров;
• спорткомплексов, социальных объектов.
Экспозиция земельного участка – это просто его выставление напоказ, иногда с объявлением о продаже, иногда без него. Всё зависит от множества параметров территории: категории земли, её назначения, стоимости, месторасположения, наличия/отсутствия коммуникаций, площадь.
Можно выделить несколько моментов:
1. Самыми популярными признаны земли под жилстроительство.
2. Промышленные земли вокруг крупных городов также очень востребованы. Нередко коммерсанты идут на такую длительную и сложную процедуру как покупка земли сельхозназначения с последующей сменой категории.
3. Транспортная ситуация заметно влияет на коммерческую привлекательность территории. Простейший пример: тот, кто планирует построить склад, не станет рассматривать участок без качественных подъездных путей.
4. Участок, к которому только предстоит подвести электричество, трубопроводы, кабели связи, наименее привлекателен, так как требует огромных затрат средств и времени.
5. Участки больших площадей дольше ждут своих приобретателей, чем более мелкие, например, до пяти гектаров.
По наблюдениям аналитиков, срок экспозиции земельного участка может быть рекордно коротким – всего несколько дней. В этом случае документальное оформление потребует гораздо большего времени, около месяца. Непопулярные территории могут ждать покупателей год и дольше.
Далее мы расскажем о том, трудно ли купить-продать земельный участок коммерческого назначения.
Сделки с коммерческой землёй в целом довольно просты, но на практике требуют очень внимательного подхода. Ошибки временами могут привести к огромным убыткам, даже полному банкротству.
Потенциальным покупателям коммерческих участков земли следует тщательно рассчитать последующие вложения, потенциальное начало получения доходов, сроки окупаемости всех затрат. Арендаторам, которые планируют что-либо построить, необходимо очень внимательно изучить не только характеристики, категорию и назначение земли, но и договор аренды.
Ещё один важный момент при продаже земельных участков под коммерческую застройку – это налогообложение всего, что построено или будет построено на коммерческой земле. Относительно недавно в НК были внесены изменения, которые ведут не только к повышению ставок, но и меняют всю базу. Чего стоит одно решение рассчитывать налог не по балансовой стоимости, а по кадастровой!
Правда, пока что под такую финансовую гильотину попали ещё не все объекты. Важны их предназначение, площадь и некоторые другие параметры. И всё-таки потенциальным покупателям коммерческой земли приходится порой пересматривать свои бизнес-планы.
Цены на надел
Цена купли-продажи земельных участков под строительство коммерческой недвижимости рассчитывается по множеству параметров. Некоторые из них полностью совпадают с факторами, определяющими сроки экспозиции земельных участков коммерческого назначения (перечислены ранее).
• Для Москвы один из самых решающих факторов – это удалённость от МКАД. Не случайно о голливудской недвижимости бытует множество шуток: в сравнении со столичной она дешева просто потому, что от Московской кольцевой уж очень далеко располагается.
• Коммерческие территории Санкт-Петербурга порой вполне сравнимы по стоимостью с московскими. В целом в пределах любого региона, каждого населённого пункта можно отметить свою ценовую политику в отношении земель для бизнеса.
Коммерческие земли, несмотря на все законодательные изменения и ряд ограничений, остаются объектом высокого спроса в бизнесе любого уровня.
Земельный участок общего назначения
Правовая конструкция права общего пользования землями предусмотрена Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и предполагает возможность прохода, проезда или пребывания на землях или территориях неопределенного круга лиц.
Право общего пользования землями - это разновидность права природопользования, оно имеет эколого-правовую, а не вещно-правовую природу. Как следствие, оно может быть реализовано в отношении природных объектов, не индивидуализированных в качестве недвижимого имущества. Это один из тех немногих случаев, когда юридически допускается использование земель, если земельные участки не были образованы. Передвижение по земле или пребывание на ней может осуществляться свободно - нет необходимости предоставлять земельный участок или оформлять специальное разрешение.
Реализация права общего пользования зависит от многих факторов:
- целевое назначение земель;
- разрешенное использование земель;
- в частной или публичной собственности находятся земельные участки и т.д.
В известной степени поэтому в законодательстве право общего пользования землями не раскрывается с помощью единой абстрактной нормы, а лишь упоминается при установлении режимов некоторых видов земель.
Объекты права общего пользования землями
Один из наиболее проблемных вопросов, возникающих при рассмотрении права общего пользования землями как субъективного права граждан и организаций, - каковы его объекты. Перечень или критерии их определения законодательно не зафиксированы.
Традиционно под землями общего пользования понимаются лишь земли в границах населенных пунктов, специально предназначенные для общего пользования. При таком подходе, как правило, вопрос о том, допустимо ли общее пользование иными землями, не ставится. Значительно реже в юридической литературе обращается внимание на то, что для передвижения людей могут использоваться и иные виды земель, а не только земли общего пользования в населенных пунктах. В результате анализа таких правоотношений несколькими авторами было предложено использовать термин "земли общего пользования" не только в узком, но и в широком смысле, включая в него не только земли общего пользования в населенных пунктах, но и иные объекты права общего пользования.
На наш взгляд, широкий подход к пониманию объектов права общего пользования землями в большей степени соответствует как букве, так и духу закона. Это право не может быть ограничено лишь землями, которые специально предназначены и приспособлены для передвижения людей и расположены в границах населенных пунктов. Оно может быть реализовано на любых землях и земельных участках, правовой режим которых допускает или, по крайней мере, не воспрещает доступ к ним неопределенного круга лиц.
Однако представляется, что такие земли не могут быть обозначены термином "земли общего пользования". Почти в течение века этот термин использовался (как в законодательстве, так и в научных работах) как сокращение от сочетания "земли общего пользования в составе земель населенных пунктов" или "земли общего пользования в населенных пунктах". Столь длительное устоявшееся использование термина не может быть перманентно изменено, поэтому при его употреблении для обозначения всего круга объектов права общего пользования приходится постоянно вносить оговорку, что термин используется в нестандартном, широком значении. Неслучайно, по правилам законодательной техники, использование одного термина в двух разных значениях считается негативным - это действительно вносит неясность, а иногда и путаницу. В связи с этим мы предлагаем обозначить все земли или земельные участки, режим которых допускает их использование для передвижения неопределенного круга лиц, с помощью самостоятельных терминов: "земли, доступные для общего пользования" и "земельные участки, доступные для общего пользования". В этих понятиях ключевую роль играет слово "доступный". Очень емко его значение разъяснил Д.Н. Ушаков: доступный - значит "открытый для посещения или пользования; такой, к которому свободен доступ". Важно, что доступным для общего пользования может быть объект, который специально для этого не предназначен, - его назначение может быть вовсе не связано с общим пользованием.
Общим для режима всех земель, доступных для общего пользования, является дозволение их использования на основании права общего пользования. В остальном их режимы могут различаться весьма значительно. И целевое назначение земель, и разрешенное использование земельных участков в их составе могут быть самыми разнообразными. При этом земли общего пользования в населенных пунктах мы рассматриваем как одну из нескольких разновидностей земель, доступных для общего пользования. Одновременно такие земли являются видом земель населенных пунктов. Это имеет принципиальное значение для изучения юридического понятия и признаков земель общего пользования как объекта правовых отношений.
Исчерпывающе обозначить круг земель и земельных участков, доступных для общего пользования, оказывается непросто. В российском законодательстве право общего пользования землями не зафиксировано в виде общей нормы. Не предусмотрен и перечень земель, которые могут использоваться на таком основании. Более того, в значительном числе случаев право общего пользования землями прямо не закрепляется, а реализуется как составная часть права общего пользования иными природными ресурсами.
Обобщая содержание различных правовых норм, можно обозначить такой перечень земель и земельных участков, доступных для общего пользования:
1) земли (территории) общего пользования в населенных пунктах и земельные участки в их составе. В части 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) установлено, что такие земли предназначены для общего пользования. Правовой режим земельных участков в их составе установлен в пункте 12 статьи 85 ЗК РФ и пункте 8 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и детализирующими их нормами подзаконных, региональных и муниципальных актов;
2) земли и земельные участки, на которых расположены леса, береговые полосы, общедоступные охотничьи угодья. Во всех трех случаях право общего пользования землями прямо не закреплено, но оно реализуется как необходимая часть права общего пользования иными природными ресурсами. Так, пребывание граждан в лесах не может осуществляться без использования земель (статья 11 Лесного кодекса Российской Федерации; далее - ЛК РФ), то же самое можно сказать в отношении права доступа к береговой полосе (статья 6 Водного кодекса Российской Федерации; далее - ВК РФ), права свободно пребывать в общедоступных охотничьих угодьях (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона N 209-ФЗ "Об охоте и о сохранении охотничьих ресурсов и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации");
3) "земельные участки общего пользования" в том значении термина, которое используется в статье 262 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Это земельные участки, находящиеся в публичной собственности, которые не закрыты для общего пользования (п. 1 ст. 262 ГК РФ). ГК РФ не ограничивает состав таких земельных участков только земельными участками в составе земель (территорий) общего пользования. Суть нормы статьи 262 ГК РФ в установлении критериев доступности земельных участков для общего пользования. Эта норма никак не связана с запретом на приватизацию, который установлен в пункте 12 статьи 85 ЗК РФ и который распространяется только на земельные участки в составе земель (территорий) общего пользования.
Кроме того, в статье 262 ГК РФ предусмотрено наличие доступа неопределенного круга лиц к земельным участкам, которые находятся в частной собственности, и собственник которых не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается. В этом случае также может быть реализовано право общего пользования земельным участком, но объем права будет ограничен - пользователь может только пройти через участок, но не вправе проехать через него или пребывать на нем.
Не менее важно определить, какие земли и земельные участки для общего пользования недоступны. Таковыми можно считать, например, земельные участки, находящиеся в частной собственности, собственник которых возвел ограду или иным способом обозначил, что вход на участок не допускается. В некоторых случаях доступ на земли, находящиеся в публичной собственности, ограничивается нормативно (например, недоступны для посещения посторонними лицами некоторые функциональные зоны на особо охраняемых природных территориях, земли под военными сооружениями, в закрытых административно-территориальных образованиях, под исправительными колониями, атомными электростанциями и иными объектами с особым режимом доступа).
Обычно в границах населенного пункта располагаются не только земли общего пользования, но и иные земли, доступные для общего пользования, например рекреационные зоны (включая парки и городские леса), береговые полосы, дворы многоквартирных домов. Свободные незастроенные земли также доступны для общего пользования.
В связи с этим возникают немаловажные для практики вопросы:
- в каких случаях доступ к землям должен сопровождаться именно установлением правового режима земель общего пользования;
- какие земли можно считать землями общего пользования для целей применения запрета на приватизацию, ограничений застройки и иных положений этого достаточно жесткого режима?
Анализ правоприменительной практики показывает отсутствие единого понимания критериев, которым должны соответствовать земли для применения режима земель общего пользования. Так, в одних городах к землям общего пользования относят городские леса и (или) парки, в других такие земли относят к рекреационной зоне. А суды города Москвы рассматривают земли под многоквартирными домами (в частности, дворы) как земли общего пользования и квалифицируют возведение на них ограды как правонарушение. В городе Санкт-Петербурге при проведении планировки территории в состав земель общего пользования нередко включают всю территорию квартала между многоквартирными домами, в других городах дворы в состав земель (территорий) общего пользования обычно не включаются.
Во всех этих случаях суть вопроса - в понятии земель общего пользования и их отграничении от земель с иными правовыми режимами.
Признаки земель общего пользования
На наш взгляд, земли общего пользования как объект правового регулирования характеризуются двумя основными признаками. Один из них связан с назначением земель, другой - с особым способом установления их правового режима. Применение этих признаков в совокупности позволяет выделить исследуемый нами вид земель среди всего многообразия земель населенных пунктов. Рассмотрим каждый признак подробно.
Первый признак земель общего пользования как объекта правового регулирования
Такая правовая характеристика, как назначение земель, раскрывает, для чего и каким образом они могут использоваться в хозяйственной деятельности человека. В этой части назначение земель общего пользования - не исключение. Оно не может быть четко установлено только путем указания на предназначенность земель для общего пользования.
Не менее важно определить, какие виды деятельности по благоустройству и содержанию земель должны организовываться органами местного самоуправления, а также обозначить, какие "побочные" виды использования допускаются правовым режимом земель. Именно таким путем пошел законодатель, одновременно указывая на возможность беспрепятственного использования земель неопределенным кругом лиц и устанавливая открытый перечень объектов, которые могут быть на них расположены (п. 12 ст. 85 ЗК РФ и п. 12 ст. 1 ГрК РФ). В перечень входят улицы, площади, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары, водные объекты, пляжи и другие подобные объекты.
Как вид земель населенных пунктов земли общего пользования предназначены для использования в качестве общественного пространства населенного пункта. Это предполагает, что они должны быть благоустроены строго определенным образом, приспособлены для пребывания и передвижения неопределенного числа людей.
В ЗК РФ перечисляются наиболее распространенные объекты, размещаемые на землях общего пользования, но детально виды использования земель не раскрываются. Большинство предписаний в этой области рассредоточено по иным нормативным актам. Обобщая их нормы, все виды хозяйственного использования изучаемого вида земель можно условно разделить на две группы.
К первой группе относятся виды хозяйственного использования, необходимые для обеспечения комфортного передвижения и пребывания людей в пределах определенного пространства. Это, в частности, строительство (либо обустройство) и содержание улиц, площадей, автомобильных дорог, набережных, скверов, бульваров, садов, пляжей. Все перечисленные объекты (за исключением автомобильных дорог и набережных) представляют собой не отдельное сооружение, а объединяют участок земли как пространство и расположенный на нем комплекс сооружений, объектов озеленения и благоустройства территории. Их можно рассматривать как определенным образом благоустроенную территорию. Наличие любого из перечисленных объектов предопределяет осуществление строго определенных видов хозяйственной деятельности. Например, содержание автомобильной дороги включает иной набор работ, чем содержание сквера или пляжа. Обычно виды объектов благоустройства и малых архитектурных форм, допустимые для каждой из разновидностей "благоустроенной территории", детализируются в правилах благоустройства территории, правилах землепользования и застройки или иных муниципальных актах.
Вторая группа включает различные виды использования земель общего пользования для таких хозяйственных нужд, которые прямо не связаны с использованием земель неопределенным кругом лиц.
Здесь наиболее типичны:
- строительство, эксплуатация и ремонт линейных сооружений (кроме автомобильных дорог);
- размещение нестационарных торговых объектов;
- размещение рекламных конструкций.
Все перечисленное можно назвать "побочными" видами использования - они допустимы, только если их осуществление не будет препятствовать общему пользованию землями.
Назначение земель общего пользования как общественного пространства населенного пункта предполагает, что они должны быть расположены в населенных пунктах. Именно сочетание земель общего пользования (сети улиц) и образованных ими застроенных и свободных кварталов отличает земли, занятые населенными пунктами, от иных видов земель. Это их важнейший физический, материальный (в отличие от юридического) признак. Там, где есть улицы, фактически есть город, поселок или село (существующий или строящийся).
В большинстве случаев юридически территории с улицами и кварталами включаются в состав земель населенных пунктов, поэтому и земли общего пользования могут быть выделены в составе этой категории земель. Однако российское законодательство предусматривает одно исключение из этого правила: территории садоводческих некоммерческих объединений граждан относятся не к землям населенных пунктов, а к землям сельскохозяйственного назначения. Означает ли это, что земли общего пользования могут находиться в составе земель сельскохозяйственного назначения? Представляется, что нет. Федеральным законом N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" была предусмотрена планировка территории садоводческих и дачных некоммерческих объединений граждан, что предполагает установление для них красных линий. Однако отграниченные такими линиями участки под дорогами юридически признаются имуществом общего пользования некоммерческого объединения граждан и находятся в частной собственности, что делает их режим серьезно отличающимся от режима участков в составе земель общего пользования.
Второй признак земель общего пользования как объекта правового регулирования
Вторым признаком является наличие специального управленческого решения об установлении соответствующего режима для земель в определенных границах. Такой режим может быть установлен только в рамках специальной юридической процедуры, включающей целенаправленные управленческие действия. В настоящее время это планировка территории, в результате которой утверждаются проект планировки территории либо проекты красных линий. В процессе ее проведения определяется расположение красных линий - границ между территориями общего пользования и кварталами, микрорайонами и иными подобными элементами планировочной структуры. При этом одновременно происходит обособление объекта с определенными границами (территории общего пользования) и установление для него предусмотренного правовыми нормами режима. Характерно, что установленный для такой территории правовой режим распространяется на все земли и земельные участки, расположенные в ее границах, независимо от факта кадастрового учета земельных участков.
Для большей ясности вопроса о границах необходимо проанализировать соотношение объектов, для которых может быть установлен режим земель общего пользования (земель, территорий и земельных участков). Эти объекты тесно взаимосвязаны, впечатление об их полной самостоятельности ошибочно. Понятие "земли общего пользования" применяется для обозначения вида (субкатегории) земель и включает все (любые) земли, для которых установлен соответствующий режим на территории Российской Федерации. Это родовой объект по отношению к территориям общего пользования, а также к землям и земельным участкам в их составе, в то время как территории общего пользования - это пространство с юридически определенными границами, включающее земли и земельные участки в таких границах и объекты, на них расположенные. Именно совокупность всех территорий общего пользования образует земли общего пользования как вид (субкатегорию) земель, поэтому иногда этот вид земель называют "земли (территории) общего пользования" или "территории (земли) общего пользования". Земельные участки в составе земель общего пользования наделены юридическими свойствами родового объекта (земли общего пользования) и одновременно юридическими характеристиками земельных участков.
Необходимость установления границ земель (территорий) общего пользования принципиально отличает их правовой режим от режимов иных видов земель, доступных для общего пользования. Например, для береговой полосы не требуется установления границ. Как правило, правоприменители определяют границы путем непосредственного применения правил части 6 статьи 6 ВК РФ. Для реализации права пребывания граждан в лесах, предусмотренного статьей 11 ЛК РФ, нет необходимости выяснять, установлены ли границы лесного участка, проведено ли лесоустройство или иные управленческие действия.
Как справедливо отмечается в юридической литературе, при отсутствии утвержденных красных линий доступ к землям, занятым улицами, дорогами и подобными им объектами, юридически не ограничивается, поскольку он предполагается исходя из их назначения. Тем не менее последствия непроведения планировки территории весьма значительны, поскольку для применения норм о запрете на приватизацию земельных участков в составе территорий общего пользования и об ограничениях их застройки необходимо наличие территории общего пользования как объекта.
Квалификация отдельных земельных отношений с применением признаков земель общего пользования
В судах города Москвы сформировалась практика применения режима земель общего пользования к землям под многоквартирными домами (дворам), а в городе Санкт-Петербурге в состав территорий общего пользования иногда включаются все земли квартала вне контура многоквартирного дома. Правомерно ли это? По нашему мнению, дворы многоквартирных домов (за исключением сквозных проездов) не могут относиться к землям общего пользования. Они предназначены для обслуживания нужд многоквартирного дома (группы домов). Такие земельные участки действительно находятся в общем пользовании, но это иная правовая конструкция - общее пользование сособственниками вещи. Даже если работы по образованию земельного участка проведены не были, дворы не должны относиться к землям общего пользования, поскольку статьей 16 Федерального закона N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" прямо предусмотрены переход подлежащего образованию земельного участка в частную собственность и дальнейшее его использование сособственниками. Актуален для практики вопрос о режиме городских лесов, садов и парков. Они не включены в перечни объектов, которые могут быть расположены на землях общего пользования, предусмотренные нормами пункта 12 статьи 85 ЗК РФ, пункта 12 статьи 1 ГрК РФ, части 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного или муниципального имущества". Тем не менее, поскольку эти перечни сформулированы как открытые, а назначение городских лесов, садов и парков соответствует назначению земель общего пользования, их включение в состав последних представляется правомерным. Отнесение городских лесов, садов и парков к землям общего пользования позволяет несколько усилить режим их охраны в результате распространения запрета на приватизацию и запрета на капитальное строительство, не соответствующее целям использования таких земель. Однако для этого требуется установление границ территорий общего пользования посредством планировки территории. Представляется неправильным применение к таким землям режима земель общего пользования без выяснения вопроса о расположении красных линий.
Режим земель общего пользования может быть использован и для ужесточения ограничений строительства для некоторых участков береговой полосы. Порядок использования и охраны береговой полосы по общему правилу определяется не градостроительным законодательством, а именно водным. Причем в ВК РФ не предусмотрены какие-либо особенности режима береговых полос в тех случаях, когда они находятся в границах населенных пунктов. Сейчас, если речь идет о береговой полосе, как правило, обсуждаются проблемы доступа к водному объекту граждан, а не юридических лиц. Однако в действительности береговая полоса необходима для обеспечения доступа к водному объекту любых водопользователей, в том числе осуществляющих специальное водопользование. В связи с этим на берегу допускается наличие сооружений, необходимых для специального водопользования, - водозаборов, лодочных станций и т.д. Отсутствие четких пределов права специальных водопользователей возводить необходимые сооружения - существенный недостаток нормы статьи 6 ВК РФ.
В части ограничений строительства режим земель общего пользования жестче режима береговой полосы. После отнесения участка береговой полосы к землям общего пользования путем планировки территории возведение на нем водохозяйственных сооружений допускаться не будет. Такое решение целесообразно для мест массового отдыха населения, городских пляжей, рекреационных зон и всех иных участков берега, где требуется ограничить такое строительство.
Острые конфликты возникают при отнесении к землям общего пользования застроенных земельных участков. Нередко красные линии проводят по уже существующим зданиям, что вызывает невозможность приватизации земельных участков под ними. Такая практика основана на нормах, предусматривающих утверждение красных линий не только для фиксации границ уже существующих территорий общего пользования, но и для планирования новых (п. 11 ст. 1 ГрК РФ). В настоящее время нет юридического требования соответствия красных линий существующей застройке или обязательности учета границ уже образованных земельных участков. Более того, в пункте 2 статьи 3.2.1 Инструкции о порядке разработки градостроительной документации сказано: "Проект планировки территории разрабатывается в соответствии с установленными в генеральном плане городских или сельских поселений элементами планировочной структуры". Таким образом, установлено предписание о соответствии красных линий не фактически существующим линиям застройки, а положениям генерального плана.
Это породило массовые нарушения прав правообладателей недвижимости. Наибольшую остроту приобрела проблема применения запрета на приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования, установленного в пункте 8 статьи 27, пункте 12 статьи 85 ЗК РФ и в части 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". В большинстве случаев суды не удовлетворяют требования об обжаловании отказа в предоставлении земельного участка, хотя бывают и исключения. По вопросам корректировки красных линий и по требованиям об оспаривании проекта планировки территории единая практика не сложилась. Исход дела во многом зависит от текущей практики конкретного правоприменительного органа.
Действующие нормы о запрете на приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования не раз подвергались обоснованной критике специалистами разных отраслей юридической науки. По нашему мнению, как и всякое иное право, право органов местного самоуправления утверждать границы планируемых территорий общего пользования должно иметь пределы, выход за которые будет означать злоупотребление правом. Законодательство должно допускать отнесение застроенных земельных участков к территориям общего пользования только в исключительных случаях. Вряд ли можно признать в качестве таковых собственно необходимость расширения улицы. В крупных городах требуется расширение большинства исторических улиц, но лишь в отношении некоторых из них действительно планируется его проводить в обозримый период времени. "В идеале" красные линии планируемых территорий общего пользования должны утверждаться не ранее момента, когда необходимо зарезервировать конкретные земельные участки для дальнейшего изъятия (имеется в виду утверждение красных линий в окончательном варианте - в проекте планировки территории, а не указание на их расположение в генеральном плане).
Утверждение проекта планировки территории - один из случаев, когда права граждан ограничиваются в результате законных действий публичной власти, а значит, требуются более строгие гарантии их соблюдения при принятии решений. Если для обеспечения прав городской общественности проведение публичных слушаний - достаточная гарантия, то применительно к правообладателям недвижимости это не так. Установление красных линий влечет ограничения прав граждан, схожие с резервированием земель, поэтому здесь необходимо введение аналогичных гарантий прав граждан.
Разрешенное назначение земельного участка
Земельный кодекс РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства установил деление земель на категории. Принадлежность земель к той или иной категории предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования).
Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую определяется и производится компетентными органами власти, но не самими пользователями земли. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель, целевого назначения и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Целевое назначение земель – это особое направление использования земель, функции земель в общественных отношениях: средство производства, база для развития промышленности, место проживания людей и расположения всех существующих природных объектов.
В соответствии с Земельным кодексом РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются в зависимости от категории земель на следующие:
• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.
Разрешенное использование – это особенности использования земель внутри установленных категорий. Правовой режим земель зависит также и от установленного разрешенного использования. Виды и условия разрешенного использования устанавливаются для каждой категории отдельно. Например, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определены Градостроительным кодексом РФ. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.
Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.
Предоставление земельных участков сельскохозяйственного назначения
Законодательством установлен особый режим предоставления, использования и изъятия земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Ст. 81 ЗК РФ устанавливает особенности предоставления земель сельскохозяйственного назначения для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства.
Порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения устанавливается:
1. Земельным кодексом РФ;
2. федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве;
3. федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан;
4. федеральным законом о личном подсобном хозяйстве;
5. федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
6. другими федеральными законами;
7. законами субъектов Российской Федерации.
Федеральный закон N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Ст. 10 закона устанавливает, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно ст. 80 ЗК РФ в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель в целях:
• перераспределения земель для сельскохозяйственного производства,
• осуществления крестьянскими (фермерскими) хозяйствами их деятельности, расширения такой деятельности,
• создания и расширения личных подсобных хозяйств,
• ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота.
Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут:
• передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду,
• предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
Возможна передача земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15% его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3% его кадастровой стоимости.
Особенности изъятия земель сельскохозяйственного назначения
Принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного срочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, права аренды такого земельного участка осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст. 6 ФЗ).
Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если:
1. земельный участок используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки;
2. в течение 3 и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.
В срок, указанный в п. 2, не включается срок, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, а также срок освоения земельного участка.
Срок освоения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может составлять более чем два года.
Принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, может осуществляться при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания.
Использование земельных участков сельскохозяйственного назначения
Разделение земель на категории осуществляется на основании разных критериев. Наиболее распространенным классификатором является целевое назначение определенной земли. В свою очередь, каждая из выделенных земельных категорий имеет подразделы, выделение которых осуществляется на принадлежности ее к тому или иному виду разрешенного использования.
Разделение земель осуществляется на основании Приказа Минэкономразвития РФ № 450. Согласно действующему законодательству вид разрешенного использования земли, указанный в документах, должен соответствовать виду ее фактического назначения.
Земли сельскохозяйственного назначения: виды разрешенного использования
Согласно положениям Земельного кодекса РФ, земли сельскохозяйственного назначения представляют собой земли, расположенные вне населенных пунктов и предназначенные для ведения определенных видов сельскохозяйственной деятельности.
Ст. 78 указанного нормативного акта устанавливает следующие основные виды разрешенного использования таких земель:
• ведение личного подсобного хозяйства;
• дачное строительство;
• садоводство;
• ведение крестьянского (фермерского) хозяйства;
• животноводство;
• огородничество;
• производство сельскохозяйственной продукции;
• иные виды деятельности, связанные с сельским хозяйством.
Вид разрешенного использования конкретного земельного участка указывается в свидетельстве о праве собственности на землю – для внесения данной информации в бланке документа предусмотрена специальная графа.
Рассмотрим подробнее каждый из вышеуказанных способов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.
Личное подсобное хозяйство
Данный вид участка предназначен исключительно для осуществления на нем сельскохозяйственных работ. Как правило, строительство на участке, выделенном под ЛПХ, запрещено. Земельный участок, предназначенный для ведения ЛПХ и располагающийся за чертой города, называется полевым.
Дачное строительство
Дачный участок предоставляется гражданину для отдыха и выращивания на нем садовых и огородных культур. Важным моментом является возможность возведения на нем жилой постройки, но, при этом, без права регистрации проживания в ней.
Садоводство или огородничество
Садоводческое некоммерческое объединение представляет собой организацию, созданную гражданами на общественных началах в одной из следующих форм:
Помимо проведения работ сельскохозяйственного назначения, на таких землях можно возводить дачные постройки. Кроме того, согласно Постановлению Конституционного Суда РФ№ 7-П, гражданам разрешается оформлять регистрацию в таких строениях.
Крестьянское (фермерское) хозяйство
Данный вид использования земель представляет собой объединение лиц, имеющих в совместной собственности имущество, предназначенное для производства и реализации сельскохозяйственной продукции. Фермерское хозяйство может быть основано как одним, так и несколькими гражданами, право собственности которых на участок и иные средства и предметы труда, является долевым.
Животноводство
На подобных участках граждане могут заниматься животноводством, выпасом скота и сенокошением в целях заготовки корма для животных на зимний период времени.
Производство сельскохозяйственной продукции
Такие участки предназначены для выращивания, производства и переработки продукции сельского хозяйства.
Приобретая участок на земле, предназначенной для осуществления сельскохозяйственной деятельности, стоит обратить внимание на вид его разрешенного использования, указанный в правоустанавливающих документах. В том случае, если он будет отличен от тех целей, для которых приобретается земля, стоит задуматься о целесообразности совершения сделки – процесс переоформления вида разрешенного использования земли занимает немало времени и требует вложения немалого количества денежных средств.
Перевод назначения земельного участка
На практике часто возникают ситуации, когда необходимо земельный участок использовать для целей, которые не соответствуют установленному для него целевому назначению категории земель, т.е. возникает необходимость перевести этот земельный участок в другую категорию. При этом изменяется правовой режим и стоимость земельного участка. У каждой категории свои особенности перевода в другую категорию.
Перевод земель сельскохозяйственного назначения допускается в исключительных случаях связанных:
- с консервацией земель;
- созданием особо охраняемых территорий (природоохранного, историко-культурного, рекреационного или особо ценного назначения);
- с установлением или изменением черты поселений в соответствии с проектом;
- с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень по муниципальному району при отсутствии других вариантов;
- с включением непригодных для сельскохозяйственного производства земель в состав лесного, водного фонда или запаса;
- со строительством дорог, ЛЭП, линий связи, газо- нефтепроводов при наличии проекта рекультивации;
- в связи с выполнением международных обязательств, обеспечения обороны и безопасности государства при отсутствии других вариантов;
- с добычей полезных ископаемых при наличии проекта рекультивации земель;
- с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения. Образования при отсутствии других вариантов.
Перевод земель особо охраняемых территорий в другую категорию осуществляется только при положительном заключении государственной экологической экспертизы либо в связи с утратой природоохранного научного, исторического, рекреационного, оздоровительного или особо ценного значения.
Перевод земель промышленности и иного специального назначения осуществляется без ограничений за исключением случаев в составе таких земель нарушенных, загрязненных, застроенных подлежащих сносу при наличии утвержденного проекта рекультивации.
Перевод земель лесного фонда в другую категорию допускается:
- если изменение целевого назначения предусмотрено лесоустроительной документацией, документами территориального планирования для строительства объектов здравоохранения;
- в связи с установлением или изменением черты поселений;
- в целях создания особо охраняемого природного объекта;
- при наличии положительного заключения экологической экспертизы в соответствии с лесоустроительной документацией в связи с невозможностью дальнейшего их использования по целевому назначению, необходимостью обороны и безопасности государства, нужд сельского хозяйства, энергетики, добычи полезных ископаемых.
Перевод земель запаса в другую категорию осуществляется только после формирования земельного участка в зависимости от целей его дальнейшего использования.
Процесс перевода земель из одной категории в другую осуществлялся произвольно, в том числе и на основании решений сельских органов местного самоуправления.
Согласно Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" необходимо подать ходатайство в соответствующий орган публичной власти (статья 1).
Компетенция этих органов определена в статье 8 Земельного кодекса РФ:
- перевод земель, находящихся в федеральной собственности, осуществляется Правительством РФ;
- перевод земель, находящихся в собственности субъектов РФ, а также земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности и в частной собственности, осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ;
- перевод иных земель осуществляется органами местного самоуправления.
К ходатайству о переводе земельных участков в другую категорию необходимо приложить (статья 2):
- выписку из государственного земельного кадастра;
- копию документов, удостоверяющих личность заявителя;
- выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;
- заключение государственной экологической экспертизы, в случаях предусмотренных федеральными законами;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка в другую категорию;
- расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства, соответственно, при переводе земель сельскохозяйственного назначения или земель лесного фонда;
- обоснование переводе земельного участка в другую категорию.
По результатам рассмотрения ходатайства принимается акт (решение) о переводе земельного участка или акт об отказе в переводе земельного участка Правительством РФ в срок в течение 3-х месяцев, а другими органами публичной власти в срок в течение 2-х месяцев. Эти акты могут быть обжалованы в суд.
Орган публичной власти, принявший акт о переводе земельных участков в другую категорию, обязан в течение 10 дней направить этот акт в орган, осуществляющий ведение государственного земельного кадастра, для внесения в течение 7 дней изменений в документы государственного земельного кадастра и передачи этих документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который в свою очередь обязан в течение 7 дней внести изменения в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если категория земель по каким-либо причинам в свое время не была указана в документах государственного земельного кадастра, правоустанавливающих документах (решения о предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам) или документах, удостоверяющих права на землю (свидетельства и государственные акты), то необходимо принять акт на уровне органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к конкретной категории в зависимости от цели использования, для которой предоставляется земельный участок. Для этого достаточно документального подтверждения фактического использования земельного участка.
Разрешается перевод земельных участков в другую категорию по инициативе органов публичной власти без согласия правообладателей земельных участков в случаях создания особо охраняемых природных территорий без изъятия этих земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты поселений (п.5 статьи 2 и п.3 статьи 15).
Оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения
ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» перечисляет земли, на которые действия закона не распространяется: земельные участки, предоставленные гражданам для садоводства, огородничества, дачного строительства, личного подсобного хозяйства, а так же занятые зданиями, строениями и сооружениями. Таким образом, действия данного закона распространяется только на с/х угодья.
Принципы оборота этих земель:
1) Сохранение целевого использования земельных участков (предполагает не только сохранение целевого назначения этих земель, но и вида с/х угодья. Изменение целевого назначения возможно в порядке установленном ФЗ «О переводе земель и ЗУ из одной категории в другую»);
2) Установление максимального размера общей площади с/х угодий, которые расположены на территории одного муниципального образования и могут находится в собственности одного гражданина или одного ЮЛ (Обязанность установить максимальный размер возлагается на субъекты федерации, но при этом максимальная площадь не может быть менее 10% с/х угодий конкретного муниципального образования). В законе определены правовые последствии и для тех случаев, когда в собственности граждан или ЮЛ окажется больший по площади земельный участок. Эти собственники обязаны произвести отчуждения части земельного участка превышающий максимальные размеры в течение года с момента возникновения права собственности, если это требование не будет выполнено органы РосРеестра обязаны сообщить об этом в органы управления субъекта федерации, которые обращаются в суд с требованиями о понуждение к отчуждению части земельного участка превышающий максимальные размеры;
3) Преимущественное право субъекта федерации на приобретение земельного участка в случае его продажи за исключением продажи с публичных торгов (Это право по закону субъекта федерации может быть передано органам МСУ). Данное право реализуется, так же как и преимущественное право собственников по ГК РФ, т.е. органа управления необходимо уведомить о предполагаемой сделке и условии ее совершения. Если в течение месяца участок не будет приобретен либо орган управления откажется от его приобретения, то собственник участка в праве распорядится им по своему усмотрению. Если в течение года собственник не реализуется свое право на продажу, либо уменьшится стоимость земельного участка, то собственник обязан вновь уведомить орган управления;
4) Преимущественное право покупки других участников долевой собственности на земельный участок в том случае, когда он находится в общей собственности сособственниками либо с/х предприятиями, либо членами крестьянского хозяйства;
5) Установление особенностей предоставления земельных участков иностранным лицам, лицам без гражданства и совместным предприятиям. Перечисленные лица могут использовать земельные участки только на правах аренды. Законом предусмотрены правовые последствия для тех случаев, когда указанные лица на законных основаниях приобрели в собственность такие земельные участки, в течение года они обязаны произвести их отчуждение в противном случае на основании решения суда принудительно они должны будут произвести отчуждение такого ЗУ.
В Законе содержится статьи, устанавливающие особенность приобретения прав на земли с/х назначения. В собственность они могут быть приобретены только на основании результатов торгов.
В аренду земельные участки могут передаваться и без проведения торгов, но при соблюдение условий:
- Заблаговременная публикация о предоставления земельного участка.
- Наличие только одной заявки.
В законе об обороте земель c/х назначения предусматриваются основания и порядок прекращения прав на земельные участки при ненадлежащем их использовании:
- Использование земельного участка способами, влекущими существенное снижение плодородия земель;
- Не использование участка в течение 3 лет.
Постановлениями Правительства РФ установлены и критерии существенного снижения плодородия земель и не использования земельного участка. Решение о прекращения права на земельный участок может быть принято только судом, после привлечения виновного лица к административной ответственности и не устранения правонарушения в сроки.
Закон «Об обороте земель с/х назначения» устанавливает особенности совершения сделок с земельными долями. Если сособственников менее 5, то применяются нормы ГК РФ, а если более 5 человек, то сделка с земельной долей совершается с учетом требований закона «Об обороте земель с/х назначения». Собственник земельной доли вправе: завещать ее; внести ее в уставный (складочный) капитал с/х организации, использующей земельный участок, или передать в доверительное управление; продать или подарить другому сособственнику, а также с/х организации или гражданину – члену крестьянского хозяйства, использующего земельный участок; отказаться от земельной доли. Все иные сделки могут быть совершены только после выдела земельного участка в счет земельной доли.
Рекреационное назначение земельного участка
Землями рекреационного назначения признаются земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности, а также земли пригородных зеленых зон.
Правовой режим земель рекреационного назначения характеризуется определенного рода запретами и ограничениями хозяйственной и иной деятельности. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению. Земли рекреационного назначения выделяются по решению органов исполнительной власти субъектов РФ.
К землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.
В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, лесопарки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. Использование учебно-туристических троп и трасс, установленных по соглашению с собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, может осуществляться на основе сервитутов. При этом земельные участки из земель рекреационного назначения не изымаются из использования.
В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.
В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.
К землям рекреационного назначения относятся также земли пригородных зеленых зон. Пригородными зелеными зонами признаются земли за пределами городской черты, занятые лесами, лесопарками и другими зелеными насаждениями, выполняющими санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. Пригородные зеленые зоны являются разновидностью земель рекреационного назначения. Особенности правового режима пригородных зеленых зон обусловлены их непосредственной близостью к городу.
В пригородных зеленых зонах запрещается хозяйственная деятельность, отрицательно влияющая на выполнение ими экологических, санитарно-гигиенических и рекреационных функций. Размеры зеленых зон зависят от величины городов, для которых они создаются.
Земли в пределах пригородных зеленых зон городов не изымаются, а ограничение режима использования сводится к запрету хозяйственной деятельности, отрицательно влияющей на выполнение экологических, санитарно-гигиенических и рекреационных функций.
На землях рекреационного назначения в целом также запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
