Закон о долевой собственности 2020 года предполагает:
• выделяемая доля может образована и продана, подарена, только если её итоговая площадь позволит владельцу комфортно проживать в помещении, с соблюдением установленных санитарных норм. Если доля, указанная в договоре купли-продажи, не соответствует нормативам, зарегистрировать смену владельца и получить выписку из ЕГРН не получится;
• минимальная доля в квартире устанавливается каждым субъектом Российской Федерации. В среднем норматив колеблется в пределах от 8 до 15 квадратных метров. Например, в Москве часть комнаты, квартиры, выступающая предметом договора, не может быть меньше 10 квадратов.
Законодательством устанавливается и право постоянной, временной регистрации собственников, владеющих отдельной частью помещения.
Если размер собственности не соответствует установленной норме, владелец не сможет прописаться, вселиться в помещение. Исключение допускается для членов семьи собственника квартиры.
Положения законопроекта, ограничивающие размер доли распространяются только на гражданско-правовые отношения, возникающие в результате купли-продажи. Соответствие нормы не требуется в случаях, когда право собственности оформляется вследствие приватизации, открытия наследства, раздела имущества бывшими супругами.
В документах, подтверждающих право собственности, не указывается, какое конкретно помещение в квартире принадлежит отдельно взятому совладельцу. Значение выражено в виде дроби от общей площади. Соответственно, перед тем, как заключить сделку купли-продажи, необходимо выделить долю, определив, какое помещение будет продано.
Вопрос решается всеми совладельцами и по их согласию. В результате сделки не должны нарушаться их права, интересы, по совместному пользованию объектом недвижимости.
Если консенсуса достигнуть не удалось, распределить доли можно в судебном порядке.
Рынок долевой недвижимости действует согласно отдельным правилам. Совладельцы объекта имеют приоритетное право на покупку отчуждаемой части.
Такое положение часто вызывает конфликты — другие собственники препятствуют продаже, не желая жить с новыми владельцами, при этом сами не горят желанием приобретать долю по рыночной стоимости.
Перед тем как продать часть квартиры, земельного участка, комнаты, необходимо сделать письменное предложение другим собственникам объекта о покупке. Норма прописана в ст. 250 Гражданского кодекса РФ.
Уведомить другие заинтересованные стороны можно несколькими способами:
• лично, вручив предложение в письменном виде. В этом случае продавец должен обеспечить доказательства, подтверждающие факт уведомления. Например, расписка о получении;
• отправить почтой России заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Согласно ст. 165.1 ГК РФ, если другие дольщики будут уклоняться от получения депеши, она будет считаться доставленной;
• через нотариуса. Такой способ требует дополнительных расходов, но способен обеспечить идеальные юридические доказательства. В результате нотариальных действий продавец получает свидетельство, что другие владельцы уведомлены о желании продать имущество.
После уведомления у совладельцев есть месяц, чтобы заявить своё желание выкупить долю. Чтобы ускорить процедуру купли-продажи, можно оформить нотариальный отказ от выкупа продаваемой части.
Существуют ограничения касательно минимальных размеров доли, отчуждаемой в пользу третьих лиц:
• площадь квартиры от 30 до 60 м2 – не менее трети;
• от 60 до 120 м2 – не менее 1/10 квартиры;
• более 120 м2 — не менее 1/15 части.
Например, если площадь квартиры в Москве составляет 70 м2, собственник может выделить долю в размере не менее 7 м2. При этом новый владелец не сможет проживать в таком помещении, а только прописаться. Связано это с тем, что такая площадь не соответствует минимальным санитарным нормам, установленным Правительством Москвы.
Если право собственности оформлено должным образом, владелец может распоряжаться имуществом по своему усмотрению, следовательно, продать долю в квартире, соблюдая нормы, прописанные в ст. 250 ГК РФ.
Если квартира не приватизирована, перед продажей необходимо оформить право собственности.
Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему возможна, если у него есть другое жилое помещение в собственности. Также отчуждение возможно при наличии гарантии, что деньги, вырученные в результате сделки, будут потрачены на покупку нового жилья в интересах ребёнка.
Сделка, где участвует доля несовершеннолетнего возможна с разрешения опекунов, законных представителей.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Обязательным условием является документ из службы опеки, где подтверждается, что отчуждение имущества не вредит интересам ребёнка.
Продажа всех долей позволяет покупателю получить в собственность всю квартиру, земельный участок, при желании объединить их в единый объект недвижимости.
Банки неохотно идут на выдачу ипотечного кредита на долю. В случае неисполнения заёмщиком своих обязательств у финансового учреждения возникнут трудности с продажей залогового имущества. Шансов получить ипотеку значительно больше, когда один из совладельцев выкупает оставшиеся доли с целью объединить их вместе.
Оценка проводится экспертами, имеющими сертификат на предоставление подобных услуг. Акт о стоимости жилья заверяется подписью, указывается дата проведения экспертизы.
Необходимые документы:
• Заявление в Росреестр;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• паспорта сторон сделки;
• разрешение на продажу от совладельцев, мужа/жены;
• документы, подтверждающие право собственности;
• справка о составе семьи.
Продажа доли в квартире подразумевает получение собственником дохода, что связано с необходимостью уплаты налога в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости.
Существуют льготные условия, когда продавец освобождается от фискальных обязательств:
• если он приобрёл недвижимость более 5 лет назад;
• доля была получена согласно договору о пожизненном иждивении;
• право собственности возникло на основании наследования, дарения;
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
