Вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. Объект незавершенного строительства как индивидуально-определенная вещь имеет прочную связь с землей и его перемещение без ущерба назначению невозможно, соответственно, он отвечает критерию недвижимого имущества. Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) объекты незавершенного строительства включены в перечень недвижимых вещей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Основания для государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства перечислены в пунктах 2, 3 и 4 статьи 25 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации).
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 3 статьи 25 Закона о регистрации).
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 4 статьи 25 Закона о регистрации).
При этом необходимо иметь в виду, что не подлежит государственной регистрации право собственности на возведенный объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
- созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
- созданное без получения на это необходимых разрешений;
- созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При наличии хотя бы одного из указанных признаков строение признается самовольной постройкой.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом и подлежит государственной регистрации на основании соответствующего судебного акта (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Обязательным условием для государственной регистрации права на объект незавершенного строительства является то, что данный объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Данная позиция нашла закрепление и в Законе об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении установленных статьей 14 Закона об участии в долевом строительстве оснований для обращения взысканий на предмет залога.
Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
- наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
- прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Таким образом, данной нормой установлено, что право участников долевого строительства обратить взыскание на предмет залога, а, следовательно, и обязанность заказчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства возникают лишь в том случае, когда строительство объекта недвижимости фактически не осуществляется, т.е. подрядные отношения либо прекращены, либо приостановлены.
Прекращение действия договора строительного подряда может быть подтверждено:
- соглашением или решением суда о расторжении договора подряда;
- актом приемки-сдачи объекта после завершения подрядчиком определенного этапа заказанных строительных работ и соглашением о приостановлении действия договора строительного подряда;
- иным документом о прекращении договорных отношений, предусмотренными законом способами (новация, отступное, невозможность исполнения, ликвидация подрядчика – юридического лица и пр.).
К заявлению о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства помимо документов, подтверждающих полномочия заявителя, и учредительных документов юридического лица либо нотариально удостоверенных их копий должны прилагаться следующие документы:
- платежный документ об уплате государственной пошлины в соответствии с п. 20 п.1 ст. 333.33. Налогового кодекса РФ;
- документы, подтверждающие право собственности или право пользования на земельный участок, отведенный для целей строительства данного объекта недвижимости;
- разрешение на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ № 190-ФЗ);
- проектная документация (часть 2 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ);
- сведения о степени готовности объекта в процентах на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (абзац 2 пункта 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
- документы, подтверждающие отсутствие подрядных отношений или их прекращение, или приостановление;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации.
Приобретение права собственности или иного вещного права на созданный объект недвижимости (в том числе на объект незавершенного строительства) происходит на основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. В связи с этим застройщику необходимо представлять документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, участников договора простого товарищества).
Объект недвижимости может создаваться несколькими лицами. При этом между участниками строительства может быть заключен договор простого товарищества (совместной деятельности), согласно которому они действуют для достижения общей цели, например, для постройки конкретного здания (сооружения). В этом случае созданный объект недвижимости поступает в общую долевую собственность. При этом размер доли каждого товарища в незавершенном строительством объекте определяется договором или соглашением сторон.
Если же для строительства объекта застройщик привлекал денежные средства третьих лиц – инвесторов, объект не построен и является объектом незавершенного строительства, заказчик не выполнил своих обязательств перед инвесторами по созданию объекта и передаче каждому инвестору определенной договором части объекта и не может их выполнить, поскольку строительство объекта не завершено, то, соответственно, у инвестора право на определенную часть объекта возникнуть не может. Возможно, эта часть объекта еще не построена. Применительно к целому объекту незавершенного строительства у любого из инвесторов права нет, поскольку весь объект не является предметом договора инвестирования.
Зарегистрировать права инвесторов на конкретные части объекта незавершенного строительства возможно только в том случае, когда предметом каждого договора инвестирования является такая часть объекта, которая, исходя из проектной документации, может быть самостоятельным объектом строительства, т.е. может быть самостоятельно достроена. В этом случае также необходимо, чтобы определенные части объекта, не завершенного строительством, были переданы инвесторам.
В случае, когда при строительстве объекта привлекаются средства одного инвестора, и он поручает заказчику, не являющемуся инвестором, осуществлять реализацию инвестиционного проекта, у инвестора возникают права на весь объект незавершенного строительства. Данный объект должен быть передан во владение инвестору заказчиком, либо подрядчиком по поручению или с согласия заказчика.
В любом случае при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства для определения оснований для государственной регистрации необходимо исходить из того, каким образом осуществлялось строительство, какие лица и с какими целями участвовали в строительстве, учитывать дату начала строительства и дату получения разрешения на строительство. Поскольку практика выдачи разрешений на строительство складывалась по-разному, был период, когда орган местного самоуправления (администрация г. Омска) одним решением (распоряжением) предоставлял земельный участок под строительство и разрешал строительство.
Изменение объекта незавершенного строительства, право на который зарегистрировано, в результате дальнейших действий по строительству отражается в Едином государственном реестре прав путем внесения изменений в записи подраздела I-2, содержащего описание объекта. В частности, изменению подлежат записи об объеме выполненных строительно-монтажных работ (проценте готовности объекта).
Объект незавершенного строительства может стать предметом сделок при соблюдении следующих условий. Во-первых, если его строительство велось на законных основаниях при наличии всех необходимых разрешений и согласований. Во-вторых, если "недострой" не является предметом действующего договора строительного подряда. В-третьих, право собственности на "незавершенку" должно быть зарегистрировано и удостоверено свидетельством. В противном случае осуществление сделок с "недостроем" незаконно. Иными словами, его нельзя: сдать в аренду, продать, передать в качестве вклада в уставный капитал дочернего предприятия, внести как вклад в совместную деятельность.
Как и при обычной купле-продаже объекта недвижимости, в случае продажи "недостроя" договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации (статья 551 ГК РФ).
Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая "незавершенка", то покупателю передается право собственности на этот земельный участок. В случае если земля не принадлежит продавцу на праве собственности, продажа объекта допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При этом покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (статья 552 ГК РФ).
Однажды один путешественник попал в плен к амазонкам. После недолгого совещания эти отважные воительницы приняли решение убить беднягу. Однако перед этим они предложили «идущему на смерть» исполнить его последнюю просьбу. Подумал-подумал путешественник и попросил амазонок кое-о-чем. Это-то, собственно говоря, его и спасло. -так, вопрос: какую просьбу высказал обреченный»?
Статью подготовила доцент кафедры социально-гуманитарных дисциплин Волгушева Алла Александровна. 
