У военных, несущих службу по контракту, появилась возможность принять участие в накопительно-ипотечной системе (НИС). По ней каждому участнику ежегодно перечисляется определенная сумма из госбюджета – 268 466 руб. (ФЗ: № 117-ФЗ и № 76-ФЗ). Пользоваться накоплениями можно только по истечении 3 лет с момента вступления в программу. А для этого военному надо получить соответствующий сертификат от Росвоенипотеки.
На основании его можно взять ипотеку на приобретение жилья (статья 14 ФЗ 117 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»). В результате накопленные средства пойдут на погашение первичного взноса. Последующие платежи в 2020 году тоже будут выплачиваться за счет ежемесячных взносов от государства.
Недвижимость, купленная на ипотечные средства, будет в одновременном залоге у банка и Росвоенипотеки.
Военный должен успеть выплатить ипотеку до выхода на пенсию (до 45 лет) или до вынужденного увольнения.
Под рефинансированием военной ипотеки подразумевается банковская процедура, которая не так давно стала доступна военнослужащим, которые оформили ипотеку ранее. По сути, это перекредитование – когда вместо старого кредита в одном банке открывают новый в другом с целью быстрее его погасить, так как понижается процентная ставка годовых.
Таким образом банк заполучает новых благонадежных клиентов с незапятнанной кредитной историей, а заемщик на этом значительно экономит.
Из-за затянувшегося экономического кризиса военнослужащим стало не хватать господдержки по НИС для погашения ипотечных платежей. Поскольку военным ведомством не проводилась индексация. В результате заемщики-военные ощутили нас себе довольно сильное кредитное давление.
Чтобы как-то сгладить ситуацию, были внедрены банковские программы по рефинансированию военной ипотеки, предлагающие снижение процентной ставки годовых. Это облегчило финансовое бремя. Только сделать рефинансирование действующего ипотечного займа возможно при весомой аргументации – ухудшение материального обеспечения семьи, рождение еще одного ребенка или болезнь кого-то из близких.
В идеальном варианте ежемесячные взносы НИС должны полностью покрывать ипотечные выплаты. Но в действительности платежи часто выше и заемщику приходится вкладывать собственные средства.
Не так давно, в связи с возмущением Минобороны РФ, было принято решение перечислять на счета военных сразу всю сумму за год от НИС. Ее можно положить на спецсчет под 8% годовых. Тем самым государство освобождается от потребности индексировать эти средства. На сегодняшний день размер ипотечных месячных платежей составляет 24445 руб. И она будет каждый год корректироваться, чтобы годового лимита хватало для их покрытия.
Но даже таких мер недостаточно, поэтому служащим приходится обращаться в другой банк, чтобы перекредитоваться на более выгодных условиях.
В основном банки неохотно идут на понижение ставок по ипотечным кредитам своим клиентам. Поэтому для получения более выгодных условий кредитования приходится прибегать к рефинансированию в другом банковском учреждении.
Существует несколько причин, почему банки не готовы снижать ставки по ипотеке:
• если все начнут понижать ставки по своим ипотечным займам, то это принесет существенные убытки банкам;
• ранее при выдаче кредитов банки задействовали средства на рынке под высокий процент, так что работать в режиме рентабельности им только себе в убыток;
• рефинансированные кредиты в одном банке Центробанк может расценить как «трудные» и потребовать создать резерв, а банку придется доказывать, что это не так.
Для чего же вообще нужно рефинансирование? Ведь среди военнослужащих бытует мнение, что это не совсем выгодно. В действительности, это полное заблуждение.
Несмотря на то, что у нового кредита увеличивается период выплаты, расплатиться с ипотекой можно быстрее и с меньшей переплатой. Это обусловлено сменой растущих ежегодных платежей на аннуитетные (равные). Так что за счет снижения ставки погасить кредит удастся быстрее, поскольку размер платежей будет одинаковым.
Если реструктуризировать старую ипотеку, то потребуется вновь заплатить проценты, которые уже ранее были выплачены – так многие считают. К примеру, кредит платится уже 4 года и уплачено уже порядка 1 млн. руб. процентов. Заемщики ошибочно думают, что при рефинансировании остатка вновь придется первые годы платить проценты и это приведет к большой переплате. Опят же это ошибочные рассуждения!
Вот формула, по которой рассчитывается кредит:
ППТК = 24445 – ОД х Д х П/(100х365), где:
• ППТК – платеж в счет погашения тела кредита;
• 24445 – ежемесячный платеж в 2020 году;
• ОД – остаток основной задолженности;
• Д – число дней в расчетном периоде;
• П – процентная ставка годовых.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
При перекредитовании ОД по новому займу равняется ОД по-старому. Из формулы следует, что чем меньше процентная ставка, тем выше ППТК, а, следовательно, основной долг гасится быстрее. При том, что происходит это уже с первого месяца.
Для наглядности приведен график, где отображены показатели. Ипотека была рефинансирована на четвертом году выплаты. Из графика видно, что сразу же кредит стал погашаться в ускоренном темпе.
Благодаря рефинансированию ипотеки военнослужащие могут понизить ставку, период рассрочки и размер фиксированных ежемесячных выплат. В итоге, уменьшается общий долг, а это реальная возможность сэкономить достаточно большой капитал.
Например, если сначала кредит оформляли под 12% годовых, то после рефинансирования он понижается до 8,9%. Тогда в случае рефинансирования в среднем удается сэкономить до 1 млн. руб., которые остаются на счету НИС и могут быть потрачены на свои нужды.
Выгоду переоформления ипотечного кредита в том или ином банке можно высчитать самостоятельно на онлайн-калькуляторе, который имеется на их сайтах. Только следует учесть, что рефинансирование стоит того, если удается оформить новую ипотеку не меньше, чем на 2%.
Перекредитование доступно каждому военному служащему, взявшему ипотеку. Важно, чтобы работа в воинском подразделении осуществлялась на основании действующего контракта без риска увольнения.
Если по условиям военной ипотеки существует возрастной порог по погашению кредита – до 45 лет, то в случае с рефинансированием он меняется.
Вот основные требования к заемщикам при рефинансировании:
• размер оставшейся задолженности – от 400 тыс. до 2,4 млн. руб.;
• выплат по НИС хватает для погашения займа с учетом сокращения периода рассрочки либо доход служащего должный для его покрытия;
• у заемщика-военного хорошая кредитная история.
Рефинансирование имеет смысл проводить в ряде случаев:
• ипотечная ссуда бралась до получения финансирования от государства;
• часть займа приходится погашать военнослужащему из личного бюджета, тогда перезаключение ипотечного договора на улучшенных условиях позволяет понизить переплату;
• военный закончил нести военную службу и все бремя долговых обязательств перешло на него полностью.
В зависимости от причин, приведших к решению рефинансировать ипотеку, изменяются условия нового соглашения.
Существует несколько вариантов рефинансирования:
• в том же финансовом учреждении, где оформлялся первичный займ по ипотеке;
• перевод ипотеки из стороннего банка с целью понижения процентной ставки годовых (банк полностью погашает прошлый кредит, и заемщик продолжает платить уже в новом месте и на других условиях).
Уменьшить процент годовых можно при рефинансировании в том же банковском учреждении. Эта процедура называется реструктуризацией ипотечного соглашения. В результате уменьшается процент, что ведет к сокращению ежемесячных выплат, но период рассрочки остается неизменным.
Если же у заемщика возникли финансовые затруднения, то банк может продлить срок выплаты долга. Тем самым платежи станут еще меньше. Правда, при этом увеличится итоговая переплата. Но это, порой, единственный способ не потерять жилье.
Реструктуризацию можно провести путем подачи соответствующего заявления. В нем обязательно указывают причины, по которым возникла потребность в изменении условий ипотечного договора. К этому надо приложить подтверждающие бумаги в виде справок о доходах за последние 3 месяца.
Немногие клиенты банка готовы собирать дополнительно документы и тратить личное время на переоформление ипотеки ради незначительного снижения ставки. Да и одобрение со стороны банка дается только в 60-70%.
Осуществить рефинансирование действующей ипотеки возможно в некоторых кредитно-финансовых организациях, которые поддерживают программу «Военная ипотека».
Наряду с этим имеются специальные агентства по жилищному кредитованию, где также проводится рефинансирование ипотечных займов. Это организации-посредники, которые по запросу клиента могут подыскать приемлемые предложения от разных банков.
Если принято решение о перекредитовании, то надо подать заявление в свой либо другой выбранный банк. Сделать это можно путем личного обращения в отделение или через интернет. Банковским менеджером выдается перечень требуемых документов, которые надо предоставить для проведения рефинансирования военной ипотеки.
Если заявка подается онлайн, то на официальном портале банка требуется заполнить электронную анкету в личном кабинете (входят в него после регистрации).
• инициалы;
• год рождения;
• контактный номер телефона;
• электронный адрес;
• цель взятия кредита;
• стоимость недвижимости;
• период рассрочки.
По всем возникшим вопросам связываются по чату с банковским консультантом. После одобрения посещают банк с пакетом документов. Рассмотрение дела может затянуться на 3-15 дней.
Перекредитование можно сделать не во всех банковских подразделениях, а только в тех, где поддерживается программа НИС. В основном, такую возможность предоставляют крупные банки. Только условия рефинансирования военной ипотеки у всех кредиторов могут существенно варьироваться.
Представленные ставки от данных кредитных организаций на 2-3% меньше, чем были несколько лет назад.
С целью рефинансировать ипотечный займ подается следующий пакет документов:
• допсоглашение к основному договору по ипотечному займу, в котором документируется факт смены банка-кредитора (бумага составляется в трех экземплярах и подписывается военным);
• ксерокопия нового кредитного соглашения с иным графиком платежей, которая визируется банковским служащим (1 экземпляр);
• выписка по расчетному счету с условиями, куда поступят средства (1 экземпляр);
• документальное подтверждение выдачи нового кредита (копия);
• отксеренные страницы паспорта;
• свидетельство об участии в программе НИС.
Все документы можно оформить непосредственно в банковском отделении, где будет заключаться сделка.
Алгоритм рефинансирования имеет несколько поэтапных шагов:
1. Получение положительного решения со стороны выбранного банка.
2. Согласование условий нового ипотечного займа в Росвоенипотеке (орган, контролирующий расход госсредств).
3. Предоставление в банк документации по закладываемому объекту.
4. Установление льготного периода, когда заемщик освобождается от выплаты процентов по кредиту. Подсчет суммы потраченных денежных средств, переводимых по программе НИС. Определение величины той части платежей, которую заемщику придется платить самостоятельно.
5. Получение письменного одобрения от Росвоенипотеки и предъявление его в банк.
6. Перечисление средств первому кредитору.
7. Заключение нового ипотечного договора.
Затем надо обратиться в первый банк, чтобы взять справки о погашении ипотеки. Обязательно следует проследить, чтобы сняли обременение с заложенной квартиры в старом банке и наложили его в новом.
Для Росвоенипотеки потребуются следующие документы:
• военный билет или паспорт служащего;
• завизированные банком ксерокопии старого и нового договора;
• план погашения ипотечного долга;
• справка об открытии р/с, с его реквизитами;
• справка о доходах за предшествующие 3 месяца.
Правила подачи в «Росвоенипотеку» документов по рефинансируемому займу регламентирован Постановлением РФ «О внесении изменений в Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов».
Процесс рефинансирования в Сбербанке обычно длится от 1 до 2 месяцев. Процентная ставка может колебаться от 9,5 до 12%, если к ипотечному кредиту присоединяется потребительский и другие займы. В этом случае рефинансируемая сумма не может превышать 1 млн. руб.
Здесь рефинансирование может быть проведено по следующим схемам:
• ипотечный займ + кредитная карта + займ на личные цели;
• ипотека + прочие кредиты + займ на личные нужды;
• только ипотека.
Для удобства, на сайте имеется онлайн-калькулятор. Достаточно в соответствующие графы вбить основные параметры: цену квартиры, первичный взнос, срок кредитования, ставку, график погашения. Буквально за пару секунд система все подсчитает и выдаст предварительную информацию по кредиту. По ней можно понять, насколько это предложение выгоднее предыдущего.
Ипотечное кредитование обязывает проводить оценку оставляемого в залог имущества. Данная процедура осуществляется компаниями, обозначенными кредитором, который оформляет ипотеку военнослужащему или независимыми.
Потребуется следующая документация:
• данные из паспорта заемщика;
• право собственности на недвижимость;
• технические бумаги на жилье.
Услуги специалиста-оценщика обойдутся примерно в 4 тыс. руб. А на всю процедуру уходит около недели.
В случае увольнения военного со службы из бюджета прекращают поступать средства в счет оплаты ипотеки. Тогда платежи полностью придется платить бывшему сотруднику. По причине смены статуса, заемщик может претендовать на программы кредитования на иных условиях. Но, прежде чем обращаться в другой банк, необходимо найти новую официальную работу со стабильной заработной платой.
В то время как для обычных заемщиков оформление страховочного полиса на приобретенную недвижимость не вменяется в обязанность, то военным страховка требуется безоговорочно (обусловлено законом № 102 «Об ипотеке»). Помимо этого, потребуют застраховать свою жизнь и здоровье.
Банк прибегает к подобным мерам с целью обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем. В свою очередь, страховая компания контролирует своевременность поступления платежей по ипотеке. В случае их прекращения они вправе аннулировать договор по собственной инициативе. Тогда кредитор отказывает в выдаче займа и затребует возврата потраченных средств.
При рефинансировании ипотечного займа в новом финансовом учреждении надо быть готовым к дополнительным расходам:
• услуги оценщика;
• оформление нового страхового полиса (примерно до 1% от долга);
• оплата госпошлины за государственную регистрацию договора по ипотеке;
• получение выписки из ЕГРН;
• почтовые траты;
• оформление техпаспорта (если он отсутствует).
Общая сумма затрат составит порядка 10 тыс. руб. Но не стоит по этому поводу переживать, так как эти затраты в скором времени окупятся.
По поводу рефинансирования военной ипотеки в интернете можно найти как положительные, так и отрицательные отзывы.
Положительные отзывы:
• уменьшается финансовая нагрузка на семейный бюджет;
• равные ежемесячные платежи дают возможность планировать траты;
• весомо уменьшается общая переплата;
• в случае досрочного погашения ипотечного долга военнослужащий вправе расходовать взносы по НИС на личные нужды, в том числе и на покупку другой недвижимости.
Отрицательные отзывы:
• изнурительная процедура переоформления, сопряженная со множеством придирок со стороны банка;
• программа действует в ограниченном количестве кредитных организаций;
• нет 100%-ой гарантии одобрения новой сделки;
• оформление ряда документов требуют дополнительных финансовых вложений.
Прежде чем обращаться в другой банк с целью рефинансирования имеющейся ипотеки важно сначала изучить предложения нескольких организаций. В первую очередь смотрят на ставки и стоимость данной услуги. Некоторые кредиторы требуют внести первичный взнос в размере от 10 до 30%.
Порой, при сравнении условий кредитования выясняется, что разница настолько незначительна, что не стоит того, чтобы тратить на рефинансирование свое личное время и силы.
Специалисты советуют сделать рефинансирование тем заемщикам, у которых ипотека оформлена с плавающими процентными ставками. Тогда она станет фиксированной.
Существует еще ряд нюансов, которые нелишним будет учесть:
• при возникновении просрочки по выплате платежей более 30 дней банки отказывают таким клиентам в рефинансировании;
• заемщики в возрасте старше 50 лет почти не имеют шансов на перекредитование военного займа;
• отказать могут при неправильно составленных документах;
• условия предложений по рефинансированию часто изменяются, поэтому клиенту приходится ждать, пока не вступят в силу наиболее выгодные для него.
В бар зашли три зэка и заказали: гроб с костями, многоэтажку и то что мы строили. Официант им все принес и говорит: вот вам гроб с костями и многоэтажка. А то что вы строили – нет. Есть только то где вы были. Что заказали зэки?
Статью подготовила ведущий эксперт-экономист по бюджетированию Ошуркова Тамара Георгиевна. 
