Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором
В зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и уровня их платежеспособности принято выделять:
Жилье высокой степени комфортности (элитное).
По многовековому опыту британских риэлторов, основных критериев элитности всего три:
во-первых, место;
во-вторых, место;
в-третьих, место (имеется в виду место расположения объекта недвижимости).
Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили восемь критериев элитности: местоположение, экологичность материалов, клубность, качество инженерных сетей, инфраструктура дома, элитное позиционирование дома, управление недвижимостью, цена.
Для него характерно:
- размещение в любом районе города;
- соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;
- по конструктивно технологическим параметрам это панельные и кирпично-монолитные дома.
Требования к жилью этого типа весьма невысоки, так как оно предназначено для населения с низкой платежеспособностью:
- размещено в непрестижных районах;
- удалено от основных транспортных коммуникаций;
- принадлежит к зданиям «старого» фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения;
- квартиры размещены в первых этажах домов других типов;
- заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.
На основании градо строительных ориентиров выделяют:
- дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;
- дома постройки 1917 — конца 1930х гг.;
- «сталинские» дома;
- дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960х гг.);
- дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980х гг.;
- современные жилые дома.
В зависимости от материала наружных стен здания различают:
- дома с кирпичными стенами;
- панельные;
- монолитные;
- деревянные;
- смешанного типа.
В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:
- первичное — место постоянного проживания;
- вторичное — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;
- третичное — предназначено для кратковременного проживания.
Признаки классификации жилых объектов недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как различны мотивации, предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике применяют несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте жилой недвижимости.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
На сформировавшемся западном рынке недвижимости принята классификация коммерческих объектов недвижимости, в отечественной практике пока нет единой системы классификации.
Рынок коммерческих объектов недвижимости в России стал формироваться одновременно с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческих объектов намного меньше, чем жилых, поэтому и сделок на нем совершается меньше, хотя во всем мире коммерческие объекты считаются наиболее привлекательными. Преобладающей формой сделок в этом секторе является аренда.
Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход — коммерческие и создающие условия для его извлечения — промышленные.
К объектам, приносящим доход, относятся: магазины и торговые комплексы; гостиницы и развлекательные центры; офисы, гаражи и др. Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, — это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.
В настоящее время торговля и общественное питание — наиболее интенсивно развивающаяся сфера экономики. Объекты этой отрасли первыми прошли разгосударствление и приватизацию, что стимулировало их активное развитие. Все более популярным становится строительство спортивных, развлекательных и гостиничных комплексов в курортных зонах.
В крупных городах стремительно развивается недвижимость, которую принято относить к индустрии развлечений: культурно деловые и культурно досуговые центры, дома мод (салоны), бильярдные залы, фитнес центры, теннисные корты, аквапарки, боулинги и другие развлекательные объекты.
Получает развитие строительство рекреационных и социально бытовых объектов недвижимости.
Гостиницы
Классификация гостиничных и развлекательных объектов недвижимости любой страны основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания.
Уровень комфорта — главнейший и решающий фактор, определяющий класс гостиницы. В каждом государстве принят свой стандарт комфорта как критерий классификации. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно историческими и национальными традициями, препятствуют введению в мире единой классификации ГОСТИНИЦ; Иногда даже в пределах одной страны существует несколько систем классификации.
В настоящее время известно 30 систем классификаций гостиниц по уровню комфорта.
Наиболее распространенными среди них считаются следующие:
- европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд, применяется во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран;
- система букв (А, В, С, В) используется в Греции;
- система корон — в Великобритании;
- система разрядов — на территории бывшего СССР: люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый.
Есть и другие классификации. В Российской Федерации при отнесении объектов недвижимости к объектам гостиничного типа предъявляют требования, изложенные в СНиП и СанПиН 421235774.
Наиболее крупными центрами культурно познавательного туризма являются такие города, как Москва и Санкт-Петербург. Наибольшее число гостиниц Санкт-Петербурга являются 3, 4 и 5звездными.
ГОСТом 5064594 были установлены следующие категории гостиниц:
- гостиницы высшего класса (5звездные);
- гостиницы среднего класса (3, 4звездные);
- гостиницы экономического класса (1, 2звездные, ведомственные гостиницы);
- гостиницы низкого класса (без категории).
К высшему классу относятся отели: «Гранд Отель Европа», «Невский Палас», «Астория», «Рэдиссон Сас Ройял Отель», находящиеся в ведении международных управляющих компаний.
К среднему классу относится часть гостиниц бывшей сети «Интурист», а также ряд более поздних проектов. Все гостиницы данного класса имеют «звездную» категорию.
К экономическому классу, помимо получивших «звездную» категорию, относится часть ведомственных гостиниц, не имеющих таковой, но сопоставимых по уровню предоставляемых услуг.
К низкому классу относятся общежития учебных, научных заведений, предприятий и т.д., размещающие посетителей на платной основе. Отдельно можно выделить хостелы (общежития, ориентированные на иностранных студентов), размещающие иностранных граждан, часть которых прибывает в рамках студенческого туризма.
Особенности размещения гостиничных комплексов Санкт-Петербурга можно объяснить исторически сложившейся застройкой города.
Большинство гостиниц высшего класса («Гранд Отель Европа», «Астория») располагаются в зданиях дореволюционной постройки. Размещение на исторической территории и имидж старейших отелей города являются дополнительными факторами, определяющими элитарность данных объектов размещения.
Анализ территориального расположения гостиничных комплексов, построенных в советское время, показал, что:
- гостиницы, строившиеся в рамках программы «Интурист» и в настоящий момент составляющие основу среднего и экономического классов, преимущественно располагаются вблизи основных пунктов прибытия в город. Так, можно выделить близкое расположение гостиницы «Советской» от Варшавского вокзала, «Пулковской» — от аэропорта «Пулково»; «Октябрьской» — от Московского вокзала; «Санкт-Петербург» — от Финляндского вокзала и т.д.;
- территориальное размещение большинства ведомственных гостиниц (в настоящий момент преимущественно экономического и низкого классов) менее связано с расположением основных мест прибытия и степенью удаленности от исторической части города.
Большинство гостиниц располагается на достаточном удалении от промышленных районов (соблюдение фактора «экологической безопасности»).
Интересно проанализировать предпочтения современных инвесторов.
Основными участками строительства новых гостиниц являются Центральный. Петроградский районы города, а также территория въезда в город со стороны Киевского и Московского шоссе.
Данные территории также характеризуются незначительной удаленностью либо от основных пунктов прибытия в город, либо от исторической части города с учетом сказанного можно выделить основные факторы территориального расположения, в соответствии с которыми удачно размещенными можно считать гостиницы, удаленные от промышленных районов и расположенные вблизи:
- основных пунктов прибытия в город (вокзалы, аэропорт, морской порт, автомобильные шоссе);
- исторической части города.
В Санкт-Петербурге удачным условиям размещения соответствуют центральные районы города.
Указанные выше факторы расположения в основном относятся к гостиницам, находящимся на территории города и ориентированным на приезжающих с целью посещения исторических достопримечательностей или с краткосрочными деловыми визитами.
В последнее время достаточное распространение получили объекты размещения, ориентированные на потребителей, выезжающих за пределы территории города с целью отдыха или организации неформальных деловых встреч. Факторы территориального расположения таких гостиниц отличаются от указанных выше.
Для потребителей, выезжающих за пределы города, существенное значение имеют:
- уровень предоставляемых удобств;
- благоприятная экологическая обстановка;
- ощущение «природного окружения»;
- наличие организованной программы отдыха;
- безопасность.
Приоритетные объекты размещения — гостиницы, расположенные на незначительном расстоянии от города и удовлетворяющие указанным выше требованиям. По имеющимся данным, объекты размещения, ориентированные на указанных потребителей, имеют достаточный уровень заполняемости.
По данным Комитета по внешним связям в городе сократилось количество предприятий, предлагающих гостиничный сервис, — из 161 осталось только 132. Причем пока только 4 отели относятся к высшему классу и 25 — к среднему. Наблюдается явный дефицит гостиниц уровня 2—3 звезд. А ведь именно они наиболее популярны среди российских туристов и граждан ближнего зарубежья, но цены на обслуживание в таких гостиницах явно завышены. Состоятельные иностранцы предпочитают проживать в более комфортных условиях, в отелях уровня не ниже 4 звезд.
Статистика показывает, что несколько изменилась и ситуация с заполняемостью гостиниц, она выросла в отелях высокого класса на 10%, среднего — на 4% и экономического — на 2,2%.
При наличии подобного количества гостиниц в таком городе, как Санкт-Петербург, сектор рынка гостиничных услуг не может считаться развитым. Дефицит гостиниц приводит к завышению стоимости проживания, зачастую в ущерб качеству сервиса.
На данный момент в Северной столице подготовлено несколько инвестиционных проектов по строительству новых гостиниц всех категорий, а также по реконструкции и развитию существующих объектов. Однако реализация этих планов позволит увеличить номерной фонд гостиниц всего на 1977 единиц. Петербург всегда считался одним из ведущих центров мирового туризма, и для того, чтобы соответствовать этому имиджу, городу требуется комплексная маркетинговая кампания сроком не менее пяти лет.
Малое количество гостиниц в Петербурге приводит к тому, что петербургские отели бизнес класса дороже московских. Так, независимые эксперты компании ВТ1 констатируют, что московские гостиницы такого уровня по стоимости проживания занимают сегодня 17-ю строчку в мировом рейтинге. Аналоги в Петербурге находятся на 8м месте. В Москве в снижении цен не последнюю роль сыграла конкуренция. В Санкт-Петербурге она отсутствует, поскольку здесь всего четыре Гостиницы имеют известную торговую марку, и существует дефицит высококлассных номеров.
Вышло распоряжение губернатора Санкт-Петербурга № 298р «О создании сети гостиниц в Петербурге». Документ призывал к созданию открытого акционерного общества, 100% акций которого будут находиться в собственности города. Так возникло АО «Петербургские отели», зарегистрированное. На компанию возлагались задачи по проектированию, строительству, реконструкции и эксплуатации гостиничных комплексов. «Петербургским отелям» было передано четыре здания — на просп. Римского Корсакова, 7, Большом просп., 37, Владимирском просп., 19 и Фурштатской ул., 60 одно здание из этого списка начали реконструировать под гостиницу — на Владимирском проспекте. Возведением торгово-гостиничного комплекса занялась строи корпорация «Элис». Городские власти признали опыт «Петербургских отелей» неудачным и заявили о намерении ликвидировать компанию.
Последний документ, касающийся развития гостиничного комплекса. Распоряжением губернатора утвержден новый список из 91 адреса, по которым планируется строить гостиницы. Согласно документу, передача объектов под реконструкцию осуществляется по однократной рыночной оценке. При этом инвестор имеет право заменить выплату денежных средств в городской бюджет на развитие инфраструктуры передачей части акций в собственность Петербурга.
Офисы и бизнес центры
Рынок офисных помещений в Санкт-Петербурге имеет сравнительно короткую историю. Он начал формироваться в конце 1980-х — начале 1990-х гг. под воздействием спроса первых иностранных компаний, выходящих на российские рынки, на офисные помещения привычного для них уровня. Типичная форма рыночного оборота офисных помещений в Петербурге — аренда. Характерно практически полное отсутствие нового строительства как фактора пополнения существующих офисных площадей; основной источник расширения офисного пространства в Петербурге — реконструкция зданий под офисные и переоборудование под таковые административных зданий петербургских предприятий, сворачивающих свою деятельность.
Рассматривая структуру рынка аренды офисных помещений в целом, условно можно выделить четыре основных сегмента:
1. Приспособленные под офисы расселенные квартиры и другие встроенные помещения, предлагаемые несколькими иностранными и российскими компаниями. Очевидное преимущество этого сегмента — расположение в престижном центре, с оптимальной транспортной доступностью и высокоразвитой социальной инфраструктурой. Недостатки — дефицит помещений с качественным уровнем отделки, подчас неприглядное соседство и отсутствие комплекса услуг, предоставляемого бизнес центрами. Цены в наиболее широком диапазоне: от 50 до 500, в исключительных случаях до 1000 дол. за кв. м в год в зависимости от престижности местоположения, уровня отделки и непосредственного окружения. Доля этого сегмента в общей структуре рынка офисных помещений составляет около 10%.
2. В связи с резко ухудшимся экономическим положением многие государственные организации, и институты находят средства для финансирования основной деятельности в использовании своих административных и научно производственных помещений под офисные цели. Они сдают бывшие конторские помещения в аренду (в случае если здание выкуплено) или в субаренду (при наличии разрешения) различным российским и иностранным фирмам, не претендующим на высокое качество отделки и сопутствующих услуг. Некоторые из них действуют как неофициальные офисные центры. В большинстве случаев они не выставляются на открытый рынок, и информация по сдаваемым площадям и арендаторам является закрытой, поэтому измерение предложения в этом сегменте рынка представляет значительные трудности. Ставки аренды — от 50 до 250 дол. за кв. м в год. Относительно высокий диапазон цен объясняется, кроме описанных выше условий местоположения и технического состояния помещений, большой дифференциацией условий, предоставляемых арендаторам. Это могут быть исключительно благоприятные условия, тогда арендодатель может устанавливать ставку на более высоком уровне. С другой стороны, у арендатора кроме арендных платежей может возникать целый комплекс дополнительных затрат: от ремонта помещений, содержания инфраструктуры и прилегающей к зданию территории до откровенных взяток должностным лицам за обеспечение нормальной организации бизнеса арендатора (допуск клиентов или груза на территорию предприятия арендодателя, парковка автотранспорта, работа в неурочные часы и пр.). В этом случае арендодатель вынужден, чтобы сохранить арендаторов, снижать ставку аренды. Доля этого сегмента в структуре офисного рынка города — около 20%.
3. Город остается наиболее богатым собственником муниципальных нежилых помещений, сдаваемых в аренду. Пока арендные ставки в этом сегменте наиболее дистанцированы от рыночных, но тяготеют к ставкам предыдущего сегмента. После введения в порядка определения арендной платы за эти помещения на основании «Методики определения арендной платы за нежилые помещения», эта дистанция существенно сократилась. Доля аренды городских помещений на офисном рынке — около 60%.
4. Часть спроса (около 10%) на рынке офисных помещений удовлетворяется сегментом бизнес центров и офисных центров, о которых будет рассказано подробнее ниже.
Стремительный рост арендных ставок в период становления данного сегмента рынка и переоценка объема спроса привели к тому, что реализация проектов по организации офисных центров стала одним из наиболее популярных способов вложения инвестиций в недвижимость. В настоящий момент рынок наполнен такими помещениями.
При классификации бизнес центров в каждом регионе учитываются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Как правило, это: местоположение, тип и технический уровень, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.
Международная классификация бизнес центров может не совпадать с используемой в различных регионах России. В настоящее время классы присваиваются в основном самими управляющими компаниями, что не всегда отражает реальное состояние объектов и дезориентирует участников рынка недвижимости.
Например, в Петербурге принято следующее разделение офисных центров по цене и качеству предоставляемых услуг.
Класс А (арендная плата в Петербурге на уровне 500—1000 дол. за 1 м в год с учетом коммунальных платежей и обслуживания) включает:
- наилучшее расположение;
- отделку на уровне мировых стандартов;
- наличие современных средств связи;
- парковку;
- охрану;
- дополнительные услуги.
Класс В (арендная плата от 320 до 740 дол. в год) включает:
Среди факторов привлекательности офисных центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории — класс О, следует выделить:
- низкие арендные ставки; возможность организации собственного производства на территории соседнего предприятия;
- возможность использования складских помещений завода;
- близость офиса к собственному производству, складу, гаражу.
К недостаткам можно отнести:
- удаленность от центра города, невысокий уровень сервиса;
- расположение в экологически неблагоприятных районах;
- зависимость здания от инженерной инфраструктуры предприятия — прежнего владельца.
Бизнес центры в Санкт-Петербурге появились сравнительно недавно — в конце 80-х гг. Идея их создания заимствована из европейской практики, поэтому необходимо сказать несколько слов о том, что такое бизнес центр в Европе.
Концепцию европейских бизнес центров определяют такие характеристики рынка, как устойчивость, обширное пространство, наличие хорошо развитых коммуникаций, развитая сфера услуг.
Европейский бизнес центр — это, прежде всего здание, имеющее многочисленные офисные помещения, оборудованные необходимой офисной техникой, с охраной и помещениями для переговоров, возможностью пользования информационными сетями. Помимо этого в качестве дополнительных возможны секретарские и курьерские услуги, заказ автомобиля, услуги по организации деловых поездок, консультации по бухгалтерскому учету, юридические и налоговые консультации. Как правило, в бизнес центрах предоставляются услуги переводчиков, помощь в организации торжественных мероприятий. Часть из перечисленных услуг может быть включена в стоимость арендуемой офисной площади.
Бизнес центр в Европе — не только и не столько коммерческое предприятие, созданное для получения прибыли, но и организация, поддерживаемая городскими властями, как центр деловой активности города, региона, способствующий притоку капиталов в регион и соответственно — увеличению поступлений в местный бюджет.
В настоящее время в Санкт Петербурге функционирует порядка 40 бизнес центров общей площадью около 70 тыс. кв. м. Наиболее привлекательными из них считаются те, которые располагают, кроме высококачественных помещений, соответствующим комплексом услуг: круглосуточной охраной, различными системами телекоммуникаций, комнатами для переговоров, ресторанами и барами, уборкой помещений, охраняемой парковкой, гостиничными и оздоровительными комплексами. Качество предлагаемых услуг заметно отличается в различных центрах, что, в конечном итоге, находит отражение в величине арендных ставок и заполняемости.
Первый в городе бизнес центр, полностью отвечающий высшим требованиям класса А — Невский.
К бизнес центрам класса В принадлежат офисы на Итальянской, 5, а также комплексы МЦДС; Шпалерная, 36; Мойки, 58 и некоторые другие.
Наиболее многочисленными являются бизнес центры класса С и офисные центры. Например, ЛДМ, УМВ и др.
Наконец, к бизнес центрам класса О относят объекты на Стачек, 47; наб. Обводного канала, 30; Гагарина, 1; Смолячкова, 19; Народного Ополчения, 2; Лермонтовском, 44; Новолитовской, 15; Шаумяна, 18 и мн. др. Абсолютное большинство этих проектов было реализовано посредством реконструкции и переоборудования под офисные цели существующих административных зданий и общежитий, что сильно ограничило возможности проектных решений.
Гаражи и автостоянки
Гаражи стоянки (авто паркинги) как коммерческие объекты недвижимости подразделяются на индивидуальные типовые (ИТГ) и встроенно-пристроенные (ВПГ), а также паркинги.
Индивидуальные типовые гаражи — крытые небольшие одноэтажные строения (боксы) для хранения автомашин, отдельно стоящие или сгруппированные на единой территории. Массивы ИТГ располагаются, как правило, на территориях, не приспособленных для капитального строительства: вдоль линий электропередачи, железнодорожных путей, в буферных зонах, на окраине города и т.д. Небольшие гаражные комплексы могут находиться рядом или внутри жилых массивов.
Гаражи располагаются на временно арендуемых землях, так как железные гаражи и железные боксы числятся как временные сооружения с арендой до трех лет. Таким образом, достаточно большая часть городских территорий используется крайне нерационально.
Паркинг — отдельно стоящее одно или многоуровневое замкнутое охраняемое помещение, специализированное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными для этой цели, обозначенными разметкой местами, или боксами.
Паркинги находятся в основном в местах относительно жилой застройки, близко к потребителю. Они обладают целым рядом преимуществ перед обычными гаражами: экономия площади застройки, внешняя привлекательность и т.д. Паркинги и подземные гаражи предоставляются в аренду на более долгий срок (49 лет).
Встроенно-пристроенные гаражи — помещения для парковки и хранения автомобилей с компактно выделенными для этих целей, обозначенными разметкой местами, или боксами. В отличие от паркингов ВПГ — это часть здания с иным общим функциональным назначением. Все подобные сооружения устраиваются в цокольном (подвальном) этаже и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже. Строят также полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий.
Автостоянка — здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная для размещения и (или) хранения автотранспортных средств. Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договорам временной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие пять—шесть лет не предполагается.
Как сдвинуть с места бетонную плиту размером 50 метров в высоту, 100 метров в длину и весом 202 тонны, не применяя никаких механизмов и приспособлений?
Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. 
