Большинство владельцев недвижимости или ее покупателей хотели бы знать об особенностях проведения продажи или купли обремененных квартир. Важным является возможность проведения операций без проблем и дополнительных разбирательств.
Например, многие не знают, что это такое — обременение на квартиру, и чем оно осложняет заключение договоров. Под обременением предполагается ограничение прав собственника в связи с частичным владением квартирой другим человеком или организацией. Это может быть как банковское, так и государственное учреждение, либо конкретное лицо.
Для разрешения сложившейся ситуации ограничения прав, необходимо понимать его суть. Нужно знать, что значит квартира с обременением определенного типа, как она будет влиять на порядок действий владельца-продавца и найденного покупателя.
Согласно закону выделены следующие виды обременений:
1. Ипотека.
Подразумевает получение финансов в счет временной (до момента возврата долга) передачи части прав на недвижимость кредитному учреждению.
Поскольку владелец получил деньги, то он должен предоставить организации весомую гарантию их обратной передачи. Именно поэтому до момента возврата средств и закрытия договора проводить операции собственник не способен.
2. Аренда.
Приобретение недвижимости с арендаторами — неприятное явление. Поэтому владелец не должен проводить операцию до момента выселения жильцов и полного освобождения жилой площади.
Проблема состоит в сроке договоренности между хозяином и постояльцами, он может составлять около года на момент продажи квартиры. Тогда процедура выселения потребует судебного вмешательства.
3. Рента.
Обеспечение владельца всем необходимым на протяжении жизни или определенного срока позволяет получить в собственность его квартиру. По этой причине продажа квартиры, которая должна в будущем перейти к новому хозяину, должна исключаться.
Если же нынешний владелец передумал передавать недвижимость или более не нуждается в помощи второй стороны, требуется провести расторжение договора. Также понадобится и возвращение ранее полученных финансов и пересчет денег, выданных на покупку предметов первой необходимости, продуктов или лекарств.
4. Арест.
Данное обременение является наиболее сложным. Необходимость ареста может быть вызвана отсутствием достаточной оплаты счетов и услуг. В таком случае ограничения будут применены со стороны госслужб и никакие посторонние организации не смогут повлиять на принятое решение.
Особым случаем является не просто лимитирование операций и их запрет, но и невозможность владельца жить в личной квартире.
5. Доверительное управление.
Вариант с доверительным управлением подразумевают присмотр за собственностью постороннего лица. Договор составляется на определенный срок, поэтому и права частично передаются временному хозяину.
Например, при выезде заграницу владельцы желают, чтобы за их недвижимостью следили и вовремя оплачивали приходящие счета. Отведенное право распоряжения может быть снято раньше срока только при смерти исполнителя или по согласию обоих сторон.
Продажа обремененной квартиры не менее опасная операция, чем ее приобретение.
Владелец, который в силу специфических обстоятельств не снял ограничения и осуществил передачу прав, будет вынужден долго разбираться с возникнувшими проблемами. Самой сложной процедура будет, когда собственник после подписания бумаг отправился заграницу и не имеет возможности вернуться для разрешения ситуации.
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно!!!
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
Владельцы, которые желают знать, как продать квартиру с обременением, должны сразу обратиться за профессиональной помощью. Лучше всего заручиться поддержкой юриста, способного прояснить все нюансы ситуации и найти наиболее удобное решение.
Если же продажа прошла, а ограничения не были сняты, то потребуется потратить много времени на урегулирование вопросов с судом и новоиспеченными хозяевами. Оплата всех затраченных средств на проведение заседаний и принятие решений будут взиматься с самого виновника.
Поэтому бывшему владельцу выгодней и безопасней будет избавиться от ограничений до момента продажи.
Покупатель также подвергается опасности при покупке обремененной недвижимости. Имеющиеся ограничения не позволяют ему полноценно распоряжаться имуществом. Возврат денег до решения проблем также невозможен, а судебные рассмотрения могут затянуться на долгие годы.
Сложнейшими случаями практики считается покупка квартиры, где прописан несовершеннолетний или он является владельцем ее части. Обговаривать нюансы и выполнять полноценную передачу можно лишь при содействии опекуна. Не все попечители будут согласны на подобные действия.
Важно учитывать и возможность полного распоряжения правом собственника. В некоторых случаях будет невозможно проживание (наличие арендаторов или пожизненных жильцов), а аннуляция договора, возврат потраченных финансов и обратная передача квартиры будут чересчур долгими.
Поэтому предупредить подобные явления необходимо перед приобретением недвижимости. Покупатель снизит риск участия в проблемной сделке при изучении домовой книги, сведений о квартире, ее ограничениях. Это позволит избежать последующих тяжб и потери личного времени и средств.
Выполнение передачи прав становится возможным только после снятия ограничений. Когда на недвижимость наложен арест, лучшим решением станет разрешение споров с государственными службами.
Ипотека потребует возвращения кредитору заимствованных средств, а при сдаче в аренду необходимо обсудить с нынешними жильцами необходимость переезда. Многие из случаев решаются быстро, некоторые требуют значительных затрат времени.
Если владелец не имеет возможностей для снятия ограничений, то рекомендуется повременить с продажей. Согласно заключенному договору могут последовать разбирательства с судом, гос.службами, третьими лицами (арендаторами, управляющим).
Все нюансы обременения нельзя скрывать от покупателя. В большинстве случаев человек, желающий стать хозяином собственной квартиры, идет на уступки и помогает оппоненту решить проблему с ограничением (если они могут быть сняты самим покупателем после переоформления).
Покупка обремененной квартиры осуществляется после изучения всех бумаг по нынешнему ограничению и его особенностях.
Проводить составление договора по продаже и покупке необходимо у нотариуса. При заключении используются дополнительные бумаги (от банка, гос. структуры) о возможности проведения операции. Юрист составит уникальный документ, в котором будут описаны все условия передачи и последующего распоряжения новым владельцем.
Например, могут быть в стандартный договор внесены пункты о сроках выписки/выселения проживающих в квартире посторонних. При ипотечном обременении важны гарантии выплат в определенные сроки.
Опекунское разрешение на продажу (при прописке несовершеннолетнего) также должно быть учтено. Каждый тип ограничения имеет свои особенности и должен подкрепляться рядом бумаг, подтверждающих достоверность составляемого договора.
Снятие обременения опирается на получение подтверждающего документа от учреждения, которое устанавливало ограничения. Для банка это будет выдача бумаги о выплате ипотеки, для гос. органов справка о снятии запретов в связи с выплатой долгов, принятием решения о распределении имущества между супругами.
Для доверительного управления станет подтверждением истекший договор, свидетельство о смерти управляющего лица или документ, гарантирующий обоюдное решение о расторжении договора.
Получение бумаг производится после подачи и рассмотрения заявления от владельца по решению вопроса об ограничении.
Для покупателя важным этапом перед приобретением станет проверка снятия обременения. Поскольку нужно удостовериться в правильности решения при помощи подтверждения от Госреестра. Узнать об отсутствии ограничений можно при подаче заявки в соответствующую службу и получении выписки по недвижимости.
ЕГРП выписка содержит всю информацию по обременению и включает информацию по проводимым ранее операциям. Понадобится документ, как продавцу, так и покупателю.
Срок действия бумаги с момента получения составляет 30 дней. Но самыми точными и надежными данные считаются в течение 1-3 дней после выдачи выписки. Время на подготовку сведений, их упорядочивание составляет около 1-2 дней.
При выполнении операций, связанных с продажей или покупкой обремененного жилья, нужно рассматривать не только прилагаемые документы, но и специальную выписку. Она позволит в точности узнать об особенностях действующих ограничений, количестве собственников квартиры и прочих нюансах.
Предварительная подготовка бумаг позволит владельцу быстрее передать недвижимость новому владельцу и освободить себя от долгов. А покупатель при поддержке юриста и тщательной проверке бумаг сможет в сжатые сроки получить в собственность квартиру.
Снятие обременения
После полного погашения ипотечного кредита (основного долга, процентов, пеней и штрафов (при наличии)), Вам необходимо «снять обременение» с квартиры, находящейся в залоге у Банка, чтобы в дальнейшем беспрепятственно распоряжаться данной квартирой по своему усмотрению.
Погашением регистрационной записи об ипотеке занимается территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на основании соответствующего Заявления поданного в Многофункциональный центр / Центр государственных услуг "Мои Документы", расположенный по адресу нахождения недвижимого имущества. Более подробную информацию можно получить на сайте МФЦ.
Если у Вас не имеется возможности лично участвовать в снятии обременения, то можно обратиться к услугам третьих лиц, занимающихся процедурой снятия обременения. В таком случае регистратору (брокеру) передаются необходимые документы, оплачиваются услуги, и через оговоренное время Вы получаете Выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним без отметки об обременении.
Если же Вы приняли решение снять обременение с недвижимого имущества самостоятельно, то Вам необходимо сделать следующее:
1. Уточнить список документов для снятия обременения у сотрудников Многофункционального центра/ Центра государственных услуг "Мои Документы" в Вашем регионе (районе).
Обращаем Ваше внимание, что в разных районах список документов может различаться, поэтому для экономии времени и сил не полагайтесь на перечень документов, сданных «соседом» для снятия обременения, или указанных на различных форумах, а уточните список документов непосредственно у сотрудников МФЦ в Вашем регионе либо на официальном сайте.
Примерный перечень документов, представляемый при погашении регистрационной записи об ипотеке по Москве и Московской области выглядит следующим образом:
• Заявление;
• Паспорта собственников объекта недвижимости, обремененного ипотекой;
• Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (свидетельство (при наличии), договор купли-продажи (договор мены) и т.д.);
• Закладная с отметкой владельца закладной о полном исполнении обязательства обеспеченного ипотекой (при наличии) или Договор ипотеки (при наличии);
• Письмо от Банка об исполнении обязательств по Кредитному договору для предоставления в регистрирующий орган;
• Доверенность от Банка на Заемщика или представителя Заемщика на представление интересов Банка в регистрирующем органе.
2. Сдать пакет документов в Многофункциональный центр / Центр государственных услуг "Мои Документы".
Обращаем ваше внимание на то, что после полного погашения кредита со стороны Банка будет подготовлен комплект документов (справка об отсутствии задолженности по кредиту, уведомление в регистрирующий орган о прекращении залога об исполнении и иные документы), необходимый для погашения регистрационной записи об ипотеке в течение 30 календарных дней.
Обременение по ипотеке
После того, как заемщик исполнил свои обязательства перед кредитной организацией и полностью выплатил кредит, необходимо осуществить процедуру - снятие обременения по ипотеке. Безусловно, это дополнительные хлопоты для заемщика, хотя соразмерно гораздо меньшие, чем процесс получения одобрения в банке и покупки квартиры с помощью ипотечного кредита. И хотя на рынке услуг в московском регионе помощь в этой процедуре представлена широко, осуществить снятие обременения по ипотеке самостоятельно вполне реально и совсем несложно.
После внесения последнего платежа по кредиту заемщику необходимо затребовать письмо от банка - кредитора или банка - держателя закладной об исполнении обязательств по кредитному договору, а также выписку о состоянии ссудного счета. Этот документ банк готовит в течении двух недель с момента списания средств по последнему платежу.
Следующий шаг - необходимо собрать пакет документов для подачи в Росреестр с целью снятия обременения, а именно:
• документы на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи с использованием ипотечных средств),
• закладная, которую банк обязан вернуть заемщику после закрытия кредита с отметкой об исполненном обязательстве,
• письмо от банка об исполнении обязательств по кредитному договору (о котором говорилось выше),
• заявление заемщика о снятии обременения,
• паспорт заемщика,
• квитанция об оплате госпошлины (Москва) за выдачу нового свидетельства.
Пакет документов нужно подать в ближайшее отделение Управления Росреестра. На сегодняшний день документы для снятия обременения по ипотеке в Москве и области можно подать через районные МФЦ.
Согласно п.1 ст. 25 «Погашение регистрационной записи об ипотеке ФЗ №264» - срок снятия обременения по ипотеке составляет три рабочих дня с момента подачи заявлений залогодателя и залогодержателя.
Как видите, процедура снятия обременения по ипотеке совсем несложная и недолгая, зато дает собственнику полную свободу распоряжения своей собственностью.
Понятие ипотеки подразумевает передачу заемщиком недвижимого имущества в залог в целях обеспечения исполнения своих обязательств по кредиту. Ситуация при которой недвижимость находится в залоге у кредитора получила название – обременение ипотекой. До тех пора пока заемщик не выполнит свои обязательства перед кредитором в полном объеме, такое имущество будет находиться под обременением, а в свидетельстве собственности на такой объект недвижимости будет стоять соответствующая отметка. Для заемщика это означает, что он не имеет прав продавать, сдавать в аренду, дарить, а также изменять планировку купленной по ипотеке недвижимости.
Обязательным условием снятия обременения по ипотеке является полный возврат процентов и основного долга кредитной организации, который может быть осуществлен как в соответствии с установленным графиком платежей в конце срока кредита, так и путем досрочного погашения ипотеки. В соответствии с действующим законодательством снятие обременения производится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, и предусматривает внесение соответствующих изменений в Едином Государственном реестре прав.
Документы, необходимые для погашения регистрационной записи.
В связи с тем, что список документов, которые могут понадобиться для того чтобы произвести снятие обременения по ипотеке может различаться в разных районах, а также у разных регистраторов, будет полезным получить такой список непосредственно в органе, который проводил государственную регистрацию сделки. Это поможет сэкономить время и силы, которые будет потрачены на сбор документов.
Для получения документов, которые должны быть подготовлены кредитной организацией достаточно обратиться в предоставлявший кредит банк, заранее уведомив его о необходимости подготовить такие документы.
Как правило, подготовка стандартного набора документом занимает не более 2-х недель и включает в себя:
• Закладную с отметкой банка о полном исполнении обязательств заемщиком и указанием даты их исполнения;
• Письмо банка для предоставления в регистрирующий орган «О полном исполнении заемщиком обязательств по кредитному договору»;
• Акт приемки-передачи закладной;
• Уставные документы банка (при необходимости;
• Доверенность от банка на заемщика на предоставление интересов банка в регистрирующем органе.
Документы, необходимые для того чтобы снять обременение по ипотеке, впоследствии подаются в службу Государственной регистрации кадастра и картографии вместе с копией паспорта заемщика и правоустанавливающими документами на недвижимость. После поступления всех необходимых документов в орган, который осуществляет государственную регистрацию, запись об ипотеке будет погашена в течение 3-х рабочих дней. По желанию заемщик может получить новое свидетельство о праве собственности, в котором уже не будет отметки об обременении, но только после уплаты государственной пошлины.
Обременение права
Понятие ограничения (обременения) дано в п. 1.ст.1 закона о государственной регистрации прав. Это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. В качестве примеров приводятся следующие ограничения (обременения) прав: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества. П. 2 ст.6 и п.2 ст.13 данного закона к ограничениям (обременениям) права на недвижимость отнесены также сделки, подлежащие государственной регистрации.
Следует отметить, что правовая природа ограничений и обременений права различна, хотя эти различия условны. Ограничение стесняет субъекта вещных прав в основном при осуществлении правомочий распоряжения недвижимостью. Обременение, не ограничивая возможности реализации правомочий распоряжения недвижимостью, связано с объектом права и при отчуждении объекта переходит к новому правообладателю.
Ограничением права является арест, который состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом (ст. 134 ГПК РСФСР, п.2 ст.51 ФЗ "Об исполнительном производстве"). Определенно ограничивают права зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры или мены жилых помещений (п.2 ст.558 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи квартиры связывает продавца обязательствами по передаче квартиры. Заключение второго договора купли-продажи этой же квартиры, в принципе, возможно, но продавец в договоре должен указать наличие прав требования первого покупателя в соответствии с п.1 ст.460 ГК РФ. Если это не будет сделано, то в государственной регистрации второго договора купли-продажи будет отказано по основанию, предусмотренному абз. б п.1 ст.20 закона о государственной регистрации: "Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указанных условий". Стесняет правообладателя в распоряжении недвижимостью и ипотека, как в силу договора, так и в силу закона. По общему правилу распоряжение заложенным объектом возможно только с согласия залогодержателя (п.2 ст.346 ГК РФ). В случае распоряжения недвижимостью, переданной по договору пожизненного содержания с иждивением, необходимо согласие получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Существенно ограничивает права и доверительное управление, учредитель которого лишается правомочий по пользованию, владению, а также по распоряжению недвижимостью в соответствии с договором (ст.1012 ГК РФ).
Вместе с тем залог одновременно и обременяет недвижимость, поскольку в случае ее отчуждения залог сохраняется, а приобретатель недвижимости становится на место залогодателя (ст. 353 ГК РФ). Обременяют недвижимость рента (ст. 586 ГК РФ), ссуда (безвозмездное пользование) (п.1 ст.700 ГК РФ), аренда (п.1 ст.617 ГК РФ). Они не ограничивают правомочий по распоряжению недвижимостью, но к приобретателю недвижимости переходят обязательства по данным договорам.
Хотя гл.17 Гражданского кодекса не введена в действие, в силу абз.5 п.1 закона о государственной регистрации в отношении земельных участков и другой недвижимости возникает такое вещное право, как сервитут. Частные и публичные сервитуты как права ограниченного пользования чужой недвижимостью обременяют ее и сохраняются при переходе права. После принятия Земельного кодекса РФ учреждения юстиции должны будут регистрировать также решения государственных органов об изъятии земельных участков (п.4 ст.279 ГК РФ). Принятие такого решения не ограничивает собственника в правах пользования, владения и распоряжения землей, но он сам и возможный покупатель несут риски убытков в случае нового строительства или реконструкции до изъятия земельного участка (ст. 280 ГК РФ).
Существенно обременяют жилое помещение права лиц, сохраняющиеся при его отчуждении. К таковым относятся такие субъекты вещных прав на жилье, как члены семьи собственников жилых помещений (ст.292 ГК РФ), и получатели, получающие право пожизненного пользования жилым домом в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.), а также имеющие на жилье обязательственные права наниматели (ст. 675 ГК РФ). Однако ни указанные вещные права, ни договоры найма не подлежат государственной регистрации в учреждениях юстиции, их права регулируются семейным, жилищным и наследственным законодательством, а перечень таких лиц является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения (п.1 ст.558 ГК РФ).
Не являются ограничениями (обременениями) права собственности самостоятельные вещные права: хозяйственное ведение и оперативное управление имуществом, пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ). Объем правомочий, принадлежащих субъектам данных прав, устанавливается законом, а не соглашением с собственником. Поэтому данные права регистрируются во II подразделе раздела ЕГРП, и предварительная регистрация права собственности соответствующего публичного собственника (Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования) не требуется.
Следует отметить, что права собственности и иные вещные права могут быть ограничены помимо воли правообладателей только федеральными законами (п.2 ст.1 ГК РФ), в этом смысле перечень ограничений прав на основании закона или актов органов государственной власти является закрытым. Что касается ограничений (обременений) права по воле собственника, то он вправе делать это по собственному усмотрению в соответствии с содержанием права собственности (п.1 ст.209 ГК РФ).
Исчерпывающий перечень обременений законодательством не установлен, поэтому по заявлению собственника может быть зарегистрировано любое обременение вещного права.
Земельное обременение
Любая форма любой сделки в отношении земельного участка, с юридической и законодательной точек зрения, будет носить характер обременения данной земли.
Обременительными являются:
• сделки по сдаче данного участка как залогового имущества;
• сделки по сдаче данного участка в пользование третьим лицам на платной и безвозмездной основе;
• наложения ареста судебной инстанцией на данный участок с целью обеспечения определенных ущербов и затрат;
• правовое ограничение на пользование данным земельным участком третьим лицам, именуемый как «сервитут».
Все отношения земельного характера регулируются Земельным Кодексом Российской Федерации. Если искать конкретику по вопросам земельных обременений, то стоит сразу обратиться к статье 11.8, которая определяет как возникают обременения, сохранность прав на все виды участков.
Таким образом, согласно статьям 11.4-11.7, идет конкретика по вопросам связанных с появлением и сохранностью правовых полномочий на земельный участок.
В пункте 2 статьи 11.8 прописаны правовые полномочия на безвозмездное и бессрочное пользование земельными участками.
Пункт 4 вышеуказанной статьи Кодекса, определяет арендные отношения по земельным участкам и их договорные условия. Пятый пункт этой же статьи устанавливает границы сервитутов в прежних границах, которые были установлены до совершения данного обременения.
Не стоит забывать и о законодательных документах местной ветви власти, то как постановления городских советов и тому подобное. Которые могут влиять на обременения земельных участков на местах.
Виды обременений:
• Аренда, которая может иметь платный и безвозмездный характер, но всегда имеет закрепление данных отношений в договорной форме. Согласно ему собственник передает другому лицу право распоряжаться его земельным участком в рамках договора. Обременение по данному типу отношений действует только до окончания срока договора.
• Ипотека, которую в практике банковских кредитов в нашей стране, принято считать сугубо кредитом под жилищные фонды, на самом деле это не так. И в это понятие входит помимо недвижимости еще и земля. Обременение, налаживаемое ипотекой подразумевает ряд ограничений на право свободного распоряжения землёй собственником без согласия банковского учреждения, которое взяло данную землю как залог по ипотеке.
• Сервитут. Он может быть как частным, так и публичным. Сюда попадают нужды как ваших соседей, так и в государственном формате, к примеру, для установки водопроводов или проведения раскопок, и подобное.
• Арест имеет место быть при различных спорных ситуациях, решение которых происходит в судебных инстанциях и налаживается только судьей.
• Право требования. Данное ограничение временное и возникает при споре на право собственности на данный земельный участок в судебной инстанции.
• Запрет на отчуждение имеет место быть в определенных областях нашей страны и может быть наложен как общероссийским постановлением, так и местными властями.
• Изъятие земельного участка. Это крайняя и очень редкая мера, зачастую используемая правительством в заповедных и санитарно-защитной зоне.
Давайте рассмотрим самые частые виды и случаи обременений, с которыми вы можете столкнуться при оформлении купли-продажи земельного участка, более подробно.
Аренда
Как было сказано выше, это договорные отношения, имеющие временный характер. Согласно договору об аренде земельного участка, последний переходит во временное владение арендатору. Правовое поле данных сделок регулируется гражданским и земельным кодексами Российской Федерации.
Форма договора только письменная, т.к. несоблюдение формы договора может привести к его правовой несостоятельности и сделать недействительным.
Срок аренды земельного участка:
• Краткосрочный — до одного календарного года. Такие договорные отношения не нуждаются в государственной регистрации и имеют полную юридическую силу с момента подписания его сторонами.
• Долгосрочные — более одного календарного года должны быть зарегистрированы. Тут нужно будет уплатить государственную пошлину в размере 500 рублей с физического лица, и 7500 рублей с юридического.
При аренде земельных участков обязательно приложить к договору кадастровый план, в котором будет четко очерчена и указана граница сдаваемого земельного участка.
Ипотека
В данном случае земельный участок выступает гарантом ваших кредитных обязательств, и в случае, если вы не будете их исполнять в полном или частичном объеме, то залогодержатель с помощью залогового земельного участка покроет свои финансовые потери и затраты.
Земельный участок в ипотеке может быть обеспечение обязательства по:
• кредитным договорам;
• по договору займа;
• любого обязательства, основанного как в процессе покупки, так и аренды.
Погашение ипотечного обязательства считается выполненным либо при наличии совместного заявления залогодержателя и залогодателя или решения судебной инстанции.
Сервитут является ограничительной мерой в пользовании чужого земельного участка.
Он имеет место быть когда нужен:
• Проход или проезд по соседнему участку.
• Прокладывания и эксплуатации линий электропередач, канализации, водопровода и подобное.
• Другими нуждами, которые должны быть защищены с помощью сервитута.
Наложение сервитута не исключает право собственности, пользования и распоряжения земельным участком собственника.
Виды сервитутов:
• Частный — устанавливается соглашением стороны требующей сервитута и владельцем укатка, зачастую данные лица, находятся в соседствующих отношения. Данный сервитут может иметь добровольную форму, а может быть принудительно наложен решением суда.
• Публичный — обеспечивает интересы государства как в целом, так и регионально. Имеет место быть в случае наложения его на общегосударственном уровне, так и местными властями.
Все сервитуты обязательны к государственному регистрированию, и считаются наложенными после прохождения процедуры регистрации. Государственная пошлина составляет 500 рублей для физического лица, и 2000 рублей — юридического.
Ограничения регламентируются законодательного. Так как призваны защищать интересы как государства, так и общественности. Их вводят для недопущения нанесения вреда вышеуказанным интересам. А в случае нанесения вреда, он должен быть полностью возмещен.
Законодательно закреплены общие и специальные ограничения.
Общие:
• ответственность за содержания земельного участка, ответственность за сохранность качественного показателя земли;
• сервитуты;
• запрещение пользоваться земельным участком при причинении вреда самому участку, окружающей среде, жизни граждан, их здоровью и подобное.
Специальные ограничения — запрет на определенную деятельность, которая может нанести вышеперечисленный вред и ущербы при разработке природных ресурсов, пользовании лесом, водой, недрами и т.п.
Как было сказано выше, все обременения подлежат государственной регистрации. Данная процедура является важной и необходимой, т.к. данные об обременении попадут в общероссийский единый государственный реестр прав, а также для любых дальнейших сделок с данным земельным участком нужна будет выписка из этого самого реестра. Что позволит избежать покупки земельного участка с обретением. Снятие, которого может быть неприятной и длительной процедурой, с большими финансовыми затратами.
Государственная регистрация обычно происходит по инициативе правообладателя, в иных случаях его уведомление является обязательным, и без оного может быть недействительным.
Первым наперво, тщательно проверяйте документацию. Которую предоставлен продавец и собственник земельного участка.
Требуйте выписку из Единого государственного реестра прав, в которой будут указаны все обременения, имеющие место быть на данном участке.
Также сверьте предоставленную выписку посредством интернета, данный реестр находится в свободном доступе. Для этого вам нужно знать кадастровый номер и адрес интересующего вас участка. После такой тщательной проверки у вас на руках будет полная и четкая картина положения юридических дел по интересующему вас участку.
Зачастую, такие продажи осуществляются при наличии обременения по ипотеке или займу. Наступает момент, когда человек понимает. Что платить не в состоянии по своему обязательству. И тогда земельный участок выставляется на продажу с обязательным уведомлением залогодержателя.
Составляется договор по которому, покупатель, обязуется погасить долг продавца перед кредитом и если такое предусмотрено, то и выплатить остаток продавцу на руки. Только после этого он может заняться оформлением своих прав на данный участок.
Однако недобросовестные продавцы могут уведомить вас о части своих обязательств и количества кредиторов. Поэтому без наличия выписки из ЕГРП даже не ведите переговоров.
Заявление на обременение земельного участка зачастую пишется правообладателем обременения. Это может быть кредитор, сосед по участку в случае сервитута, государственная власть. В случае, когда заявление написано не им, то обязательно его уведомление, иначе в спорном случае, суд может счесть это неправомерным.
Ограничения обременения
Ограничения (обременения) — это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества, например:
• сервитут;
• ипотека (залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им);
• доверительное управление;
• аренда;
• концессионное соглашение (форма государственно-частного партнёрства, вовлечение частного сектора в эффективное управление государственной собственностью или в оказание услуг, обычно оказываемых государством, на взаимовыгодных условиях);
• арест имущества и другие.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Обременения (ограничения) прав:
• Сервитут;
• Публичный сервитут;
• Частный сервитут;
• Арест;
• Запрещение;
• Ограничение прав на земельный участок, предусмотренное статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации (Особый режим использования земли);
• Решение об изъятии земельного участка, жилого помещения;
• Аренда (в том числе субаренда, лизинг);
• Ипотека;
• Залог;
• Иные ограничения (обременения) прав (Приказ Росреестра N П/107 «О реализации Порядка представления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования, подтверждения получения органом кадастрового учета указанных заявления и документов, а также засвидетельствования верности электронного образа документа, необходимого для кадастрового учета объекта недвижимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 555»).
>В государственном кадастре недвижимости учитываются ограничения прав на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации и возникающие на основании:
• договора;
• акта органа государственной власти;
• акта органа местного самоуправления наиболее частыми случаями ограничений являются:
• право ограниченного пользования чужим земельным участком;
• аренда недвижимого имущества.
Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о правах и ограничениях прав на объект недвижимости, предусмотренные п. п. 8 и 9 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре, носят справочный характер.
Итак, в государственный кадастр недвижимости помимо других дополнительных сведений об объекте недвижимости вносятся:
• сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости.
С заявлениями об учете частей объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при учете части объекта недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права. Если по истечении одного года со дня завершения учета этой части объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация соответствующего ограничения (обременения) вещного права, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в срок не более чем пять рабочих дней со дня государственной регистрации права на объект недвижимости и сделок с ним представляет в орган кадастрового учета документ, содержащий в том числе сведения:
• о зарегистрированном ограничении (обременении) вещного права на такой объект недвижимости;
• о лицах, в пользу которых установлено это ограничение (обременение).
Также в государственный кадастр недвижимости в составе сведений о зонах с особыми условиями использования территорий вносится содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон.
Согласно Земельному кодексу могут устанавливаться следующие ограничения прав на земельные участки:
• Особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
• Особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
• Условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
• Иные ограничения использования земельных участков.
Договор с обременением
В юридической терминологии под обременением понимаются обстоятельства и факты, которые ограничивают права собственника, относительно свободного распоряжения недвижимым имуществом – жилыми и нежилыми помещениями, строениями и земельными участками.
При возмездном отчуждении такого имущества (покупке или продаже), возникает необходимость заключения сделки с обременением.
Чаще всего в практике можно встретить обременение в виде ипотеки на жилье. В силу обстоятельств, собственники не в состоянии рассчитаться за приобретенное жилье самостоятельно и вынуждены выставлять его на продажу. То есть денежные средства, которые обязан уплатить покупатель, условно разделены на две группы. Стоимость, которую запрашивают хозяева и долг, который еще придется выплатить банку. Чтобы купить квартиру, находящуюся в залоге, необходимо получить согласие банка, который выдавал кредит на ее покупку или оформлял ипотеку. Право собственности наступает только после снятия обременения – то есть после полного погашения сделки.
Второе место в обременительных сделках занимает договор купли продажи с обременением выплаты средств по материнскому капиталу или государственных жилищных сертификатов. В этом случае право собственности переходит от продавца к покупателю, сразу, а передача денежных средств осуществляется в установленный законом срок для реализации государственного сертификата.
На последнем месте – сделки между отдельными физическими и юридическими лицами, суть обременения которых состоит в рассрочке выплаты денежных средств по договору. В этом случае момент перехода прав собственности на недвижимость определяется соглашением сторон.
Законом причислена к обременительным факторам и аренда имущества третьими лицами. Согласно последним изменениям в Гражданском законодательстве, если отчуждаемое имущество на момент заключения сделки находится в аренде, то договор подлежит обязательной государственной регистрации с обременением права. Это в какой-то мере защитит права арендодателей, в случае, когда собственник решает продать свою недвижимость, находящуюся в аренде у третьих лиц. При этом, скорее всего, арендатор сможет отстоять свои права на то, чтобы использовать арендованную недвижимость до конца срока договора, независимо от смены собственника. Кроме того, обременением будут признаны и денежные средства, уже уплаченные по договору аренды.
Самым спорным моментом относительно недвижимого имущества с обременением являются рентные обязательства, в случаях, когда собственник (рентополучатель или рентоплательщик) имеют намерение распорядиться недвижимостью, до окончания обязательств по ренте, или осуществить переуступку рентных обязательств.
Определенные ограничения на распоряжение собственностью могут возникнуть так же на основании того, что недвижимое имущество ограничено правами третьих лиц, например, право на долю недвижимости несовершеннолетнего или недееспособного гражданина. В этом случае, ограничение накладывают органы опеки, призванные соблюдать интересы незащищенных граждан.
Чтобы получить объективную информацию о том, чем может быть обременено имущество, которое вы собираетесь приобрести, необходимо обратиться с заявлением в территориальное управление Росреестра и получить справку-выписку ЕГРП. Это услуга хоть и платная, но она предоставит полную информацию о недвижимом имуществе, которое вы покупаете, и не даст продавцу возможность утаить сведения о существующих ограничениях.
МФЦ обременение
Ипотека является выгодным и удобным способом приобретения собственной недвижимости уже в молодости, но, процесс выплаты по целевому кредиту может затягиваться на десятилетия. Снять обременение с квартиры в МФЦ можно только после того, как кредитор снимет запрет, наложенный на жилье. Именно поэтому, банк вводит ограничения и запреты на жилплощадь. Про наложение запрета делается отметка в договоре купли продаже. Это значит, что до тех пор, пока заемщик полностью не рассчитается с финансовой организацией, он не может продать квартиру, подарить ее, сдать в аренду или в ренту, без разрешения банка. Делает это он, когда ипотека погашена в установленный срок или досрочно. В некоторых случаях банк разрешает продажу или сдачу жилплощади в аренду, если клиент не может расплатиться по счетам. Но, ликвидация задолженности еще не является свидетельством о снятии ограничений с недвижимого имущества. Его нужно еще юридически оформить. Сегодня лучше всего это сделать в МФЦ, который имеет договор о сотрудничестве с Росреестром. Именно эта организация вводит и снимает все виды обременений на недвижимость.
Снятие ограничения с квартиры в многофункциональном центре представляет собой нетрудную, но обязательную процедуру. Только после того, как данные о том, что с недвижимости убраны все запреты, будут переданы в Росреестр, ей можно спокойно распоряжаться в рамках действующего законодательства. Перечень бумаг, которые нужно подать в регистрирующий орган невелик, но может несколько отличаться в разных регионах. Для того, чтобы иметь на руках точный список необходимых документов, нужно прийти лично в МФЦ, позвонить по телефону или отправить письменный запрос по электронной почте.
Вовсе необязательно заниматься вопросами снятия обременения с жилплощади самостоятельно. Для этого можно обратиться к услугам риэлтора или частного специалиста, занимающегося такими делами.
Чтобы уполномочить своего представителя законно убрать запрет с квартиры, достаточно оформить на него целевую доверенность. После этого необходимо закончить отношения с банком кредитором.
В финансовой структуре, предоставившей ипотеку, необходимо получить такие документы:
• свидетельство о том, что заемщик полностью выполнил взятые на себя кредитные обязательства;
• ипотечный договор, на основании которого строилось сотрудничество заемщика и кредитора;
• закладную с отметкой о том, что выплаты по ипотечному кредиту проведены полностью, включая проценты и штрафы;
• доверенность от имени банка на право клиента представлять свои интересы в различных регистрирующих инстанциях.
Для того, чтобы не тратить время на ожидание в очередях, следует согласовать по времени сроки обращения в банк и дату получения готовых документов. Следует помнить, что срок их действия ограничен 30 днями. Именно поэтому, нужно заранее спланировать свои действия и подготовить пакет документов, чтобы снять обременение с квартиры с первого раза.
Подготовка всех необходимых бумаг
Если раньше, для того, чтобы подать документы, заявителям нужно было выстаивать многочасовые очереди в Росреестре, то сейчас к их услугам предоставлены просторные залы многофункциональных центров с множеством компетентных сотрудников.
Для того, чтобы убрать ограничение, необходимо подготовить такой пакет документов:
• паспорта взрослых владельцев недвижимости;
• свидетельства о рождении детей, прописанных в квартире;
• свидетельство, по которому устанавливается способ перехода жилья в собственность заявителя;
• техническая документация на объект недвижимости;
• документы, которые были получены в банке кредиторе;
• заверенные нотариусом письменные согласия родственников заемщика на проведение мероприятий по снятию обременения.
После сбора этих бумаг нужно написать соответствующее заявление. Сделать это лучше непосредственно в МФЦ, где для таких случаев подготовлены формализованные бланки и есть образцы их заполнения.
Если у владельца недвижимости отсутствует возможность лично прийти в многофункциональный центр, то он может воспользоваться одним из способов подачи документов, каждый из которых считается законным:
1. Через полномочного представителя. Для этого ему выдается специальная доверенность на снятие обременения с квартиры.
2. Ценным письмом с описью и уведомлением о вручении. Ксерокопия каждой страницы, каждого документа должна быть нотариально заверена.
3. Электронной почтой на сайт Росреестра или МФЦ. Перед этим необходимо заказать и получить электронную подпись, которой заверяются все отсканированные документы.
Снятия ограничения с жилья длится не более трех дней. За это время сотрудники этой организации проверяют подлинность всех поданных документов и вносят изменения в электронные базы данных. Если владелец недвижимости имеет желание убрать обременение с квартиры в многофункциональном центре и получить новое свидетельство о собственности, то он должен об этом сказать сотруднику центра. Эта услуга платная. Необходимо заранее уплатить государственную пошлину в размере 350 рублей, указав кассиру ее назначение и свои паспортные данные. В новом документе уже не будет упоминания о том, что жилье находилось под действием запрета.
Полученное свидетельство необходимо тщательно проверить на предмет наличия ошибок в технических параметрах, кадастровом адресе и паспортных данных его владельцев. Только после этого можно ставить свою подпись под описью полученных бумаг.
Регистрация обременения
Государственной регистрации, наряду с регистрацией прав на недвижимое имущество и отдельных видов сделок с ним, в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), подлежат и ограничения (обременения) прав на недвижимость.
К таковым относятся установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном порядке различного рода запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации принадлежащих ему вещных прав на конкретный объект. Примерный перечень ограничений (обременений) дан в статье 1 Закона о регистрации, согласно которой государственной регистрации подлежат сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.
Так, сервитут является ограниченным вещным правом, ипотека - способом обеспечения исполнения обязательств, аренда и доверительное управление - договорными обязательствами. Следует иметь в виду, что регистрация таких сделок с недвижимостью, как аренда или ипотека, юридически приравнена к регистрации обременений с аналогичным названием вещных прав собственника или субъекта права хозяйственного ведения, а регистрация сервитута как вещного права является одновременно регистрацией сервитута как обременения.
Следует отметить, что государственная регистрация сервитута как ограничения (обременения) возможна только после государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое обременяется. Государственная регистрация сервитута возможна либо по заявлению лица, в пользу которого установлен сервитут, либо по заявлению собственника, чьи права на недвижимость ограничиваются. При этом в отношении такого собственника не делается оговорки о наличии у него соглашения об установлении сервитута. Однако в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Лицу, в пользу которого установлен сервитут, выдается свидетельство о государственной регистрации права.
Сам сервитут возникает, изменяется, прекращается только с момента государственной регистрации.
Государственной регистрации подлежат прежде всего частные сервитуты. Государственной регистрации подлежит также и прекращение сервитута. В этом случае соответствующая запись в Едином государственном реестре прав погашается специальным штампом погашения регистрационной записи.
При заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (ст. 10 Закона об ипотеке), так и ипотека как обременение. Это два разных, хотя и взаимосвязанных регистрационных действия. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки.
В результате заключения договора о долевом участии возникают залоговые отношения, в которых в качестве залогодателя выступает застройщик, а в качестве залогодержателя - участник долевого строительства. Говорится об особой разновидности залога недвижимости (ипотеки), возникающей в силу закона, предметом которой являются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Право ипотеки возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора о долевом участии.
В тех случаях, когда застройщик начал строительство объекта недвижимости, но не закончил его, однако зарегистрировал право собственности на него, заложенным считается сам объект незавершенного строительства. Согласно п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке правила Закона об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, которое возводится на земельном участке, отведенном под строительство в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект недвижимости.
После того, как застройщик зарегистрировал право собственности на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента такой регистрации.
Среди упомянутых ограничений следует обратить внимание на арест имущества, который можно рассматривать как ограничение в чистом виде. Арест имущества означает запрет распоряжаться имуществом (то есть продавать его, менять, дарить, передавать под выплату ренты, передавать в залог, аренду, доверительное управление и т.д.). Он применяется судом как мера по обеспечению иска при принудительном исполнении судебных решений (ст. 45 Закона РФ "Об исполнительном производстве"), как способ обеспечения исполнения решения о взыскании налога (применяется налоговым или таможенным органом с санкции прокурора в случае неисполнения налогоплательщиком в установленные сроки обязанности по уплате налога и при наличии у налоговых или таможенных органов достаточных оснований полагать, что указанное лицо примет меры, чтобы скрыться либо скрыть свое имущество (ст. 77 Налогового кодекса РФ), следователем в целях обеспечения гражданского иска или возможной конфискации имущества).
Ограничения субъективных гражданских прав могут быть установлены только законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке. Общим для них является так называемое право следования, суть которого состоит в том, что при переходе прав на объект недвижимости автоматически переходит и соответствующее ограничение (обременение), независимо от того, есть ли положение в договоре о переходе прав, которое предусматривало бы такой переход. Цель государственной регистрации и состоит в том, чтобы потенциальный приобретатель недвижимого имущества знал об их наличии еще до заключения сделки. Регистрация ограничений (обременений) прав возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Порядок государственной регистрации ограничений (обременений) установлен соответствующими статьями Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Документы по обременениям
Покупая квартиру, стороны сделки должны знать – не обременено ли чем-то жильё. Ведь купив квартиру с приданым, например, с иждивенцем или арендаторами, владельцу придётся либо терпеть эти обременения, либо отстаивать свои права в суде. Не все готовы платить за восстановление нарушенных прав и тратить время на судебные тяжбы, поэтому и страхуются, требуя с продавца документ о «чистоте» квартиры, коим является справка об отсутствии обременений.
А это ничто иное, как выписка из ЕГРП (единого государственного реестра прав). Все обременения, установленные на недвижимость и подлежащие регистрации в Кадастровой палате, обязательно заносятся в хранилище информации об объектах недвижимости, что и представляет собой реестр прав. То есть все сделки, производимые с квартирой, заносятся туда.
Исходя из смысла седьмой статьи закона «О госрегистрации прав» сведения об обременениях должны предоставляться любому лицу (открытость сведений). Это означает, что перед тем, как начинать заниматься оформлением договора купли-продажи квартиры, покупатель имеет право узнать – свободна ли квартира от чужих прав.
Справка об обременении обязательно должна содержать:
• описание квартиры (адрес, количество комнат, общая площадь, этажность);
• зарегистрированные права (то есть данные о том, кто является владельцем квартиры);
• ограничения (или обременения) прав (сервитут, например, или рента);
• сведения о чьих-либо притязаниях на право (например, если идёт судебное разбирательство по вопросу определения долей или кто-то в судебном порядке претендует на квартиру);
• сведения о том, не изымается ли квартира государством или муниципалитетом.
Выписку из госреестра можно получить в Кадастровой палате, заплатив госпошлину 200 рублей и написав заявление. Есть способ получения справки более лёгкий – по интернету. На сайте Росреестра заполните форму «Предоставление сведений из ЕГРП», заплатите 200 рублей, если хотите бумажный вариант выписки или 150 рублей за выписку в электронном виде. Платить, кстати, можно электронными деньгами, например, через киви-кошелёк. После оплаты заявление ваше регистраторы примут в работу.
Результат вам направят по почте (или лично заберёте в Кадастровой палате), если вы заказывали бумажный вариант выписки, или на электронную почту вам пришлют электронный документ с цифровой подписью регистратора.
На всё про всё у регистраторов есть пять рабочих дней с момента подачи заявления, чтобы выдать вам информацию о квартире (второй пункт седьмой статьи Закона «О госрегистрации прав»).
Так как сейчас активно расширяется социальная инфраструктура, в городах начинают появляться многофункциональные центры. В таких центрах оборудовано рабочее место регистратора Кадастровой палаты, что говорит о том, что выписку из ЕГРП можно заказать и получить там, только время на её изготовление увеличится на тот период, за который документы передаются из МФЦ в Кадастровую палату и обратно.
Получив выписку обязательно сверьте данные о продавце с данными человека, который продаёт вам квартиру!
Требования к форме выписки, порядку направления и перечню документов, которые прилагаются к выписке, устанавливаются Управлением Росреестра. Поэтому справка об отсутствии обременений, образец которой вы можете найти на сайте Росреестра, предоставленная продавцом, не должна отличаться по цвету и форме, обозначенной на сайте.
Справка об отсутствии обременений, срок действия которой законодательно не установлен, содержит лишь сведения, содержащиеся о квартире на дату подачи вами заявления.
Логически поразмыслив, можно придти к такому выводу: часть третья 13 статьи Закона «О госрегистрации прав» говорит о том, что регистрация сделок с недвижимостью, в том числе и регистрация обременений, занимает не больше десяти рабочих дней. Поэтому, чтобы узнать актуальную информацию о квартире, закажите выписку не позже, чем за десять дней до подписания договора купли-продажи.
Справка об отсутствии обременений, то есть выписка из ЕГРП – это единственный документ, подтверждающий «чистоту» квартиры.
Если по вашему требованию продавец её вам предоставил, а с момента выдачи уже прошло десять дней, целесообразно вам самостоятельно заказать выписку в Кадастровой палате.
Обременение банком
«Обременение — действие, процесс или событие, направленные на уменьшение свободы действий субъекта или на уменьшение возможностей изменения состояния объекта». Т.е. обременение это некоторое ограничение «свободы».
Обременение недвижимости заключается в ограничении прав на эту недвижимость. Это означает, что недвижимостью нельзя распоряжаться без согласия определённого лица, которое наложило это ограничение. Пользоваться можно, распоряжаться нельзя. Распоряжаться это значит, к примеру, продать или подарить.
Ипотека. Ипотека это залог недвижимости, данный в обеспечение кредита, взятого у кого-либо.
Договор найма. Иногда собственник заключает долгосрочный договор о сдаче в наем своей квартиры, а потом вдруг решает ее продать. Так вот, нельзя досрочно расторгнуть договор найма в одностороннем порядке. Т.е. покупатель купит квартиру с жильцами и выгнать их не сможет. Если только в договоре найма не были предусмотрены особые условия.
Рента. Договор ренты это договор, по которому одна сторона передает недвижимость в собственность другой стороны, но с условием пожизненной выплаты определенной суммы и, как правило, пожизненного проживания в этой недвижимости. Покупая квартиру, которая до этого была приобретена по договору ренты, нужно понимать, что жильцами квартира уже обеспечена. Помните был такой фильм «Дуплекс», где молодая пара купила жилье с проживающей бабушкой? Вот-вот.
А еще есть договор приватизации. Так вот, если на момент приватизации в квартире были прописаны несколько человек и кто-то отказался от приватизации, то отказавшиеся тоже имеют право на пожизненное проживание в этой квартире и выселить их без их согласия нельзя.
Арест. Ну и, конечно, недвижимость могут арестовать. Например, за неуплату долгов ее хозяина.
Обременение может возникнуть на основании закона или договора.
Обременение возникает как по воле собственника, например, ипотека недвижимости, так и по воле кого-то другого и от желания собственника порой совсем не зависит, например, арест недвижимости.
Так все-таки можно ли продать, например, квартиру с обременением в виде ипотеки? В принципе, можно. Если кредитор согласится.
Узнать о том, есть у недвижимости обременение можно на сайте Росреестра. Там можно запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Если ограничений нет, в выписке так и будет написано, обременений нет. А уже, если есть, то перед покупкой такой недвижимости стоит внимательно изучить все риски и понять, не останетесь ли вы вообще без квартиры.
Кстати, наличие обременения по договору приватизации по ЕГРП не узнать. Это можно выявить только при запросе архивной выписки из домовой книги.
Обременение и материнский капитал
Ипотечные кредиты сегодня для многих выступают единственной возможностью приобрести жилье. При этом оно считается «обремененным», статус снимается после уплаты всех обязательств перед банком. Нередко для этого используется материнский капитал, снятие обременения в этом случае происходит по определенному распорядку.
Для снятия обременения с квартиры материнский капитал выступает средством для закрытия долга. В виду особенностей ипотечной программы, недвижимость остается в праве владения заемщика, но выступает и средством залога перед банком. Последний накладывает на жилье «обременение», чтобы быть уверенным в возврате ссуды. Если заемщик не может погасить долг, квартира надлежит продаже. Банк вправе проверять платежеспособность покупателя, чтобы иметь гарантии возврата ссуды.
Если же новый владелец готов выплатить полный объем и погасить долг, обременение снимается автоматически.
Чтобы снять обременение на квартиру по материнскому капиталу, нужно четко соблюдать распорядок и правила. Ведь деньги предназначены для детей и имеют четко описанные цели, на которые могут быть потрачены. Так, улучшение условий проживания, а именно покупка жилья, выступает допустимой целью.
Чтобы использовать государственную помощь, нужно провести регистрацию с тем, чтобы все члены семьи имели равные права.
В частности:
• Главный собственник должен оформить в собственность обоих родителей квартиру – по 1/2.
• Выполнить изменения в праве владения допустимо в течение 6 месяцев со дня снятия обременения при материнском капитале.
• Оформить дарственную на ребенка (детей). Каждый из родителей вправе подарить любую долю жилья, конкретные размеры не установлены и органами опеки не регулируются.
Последние строго контролируют использование средств материнского капитала, потому все формальности требуется соблюдать. При обнаружении нарушений сделку с недвижимостью могут признать недействительной.
Перед тем, как снять обременение после выплаты материнского капитала, необходимо выполнить подготовительные меры:
• Заблаговременно провести действия по смене формы собственности.
• Сообщить в банк о необходимости провести процедуру. Со своей стороны, служащие готовят документацию и назначают день для посещения.
• В регпалату сдать паспорта, дарственные, брачный контракт, документ на квартиру, регистрационные документы на детей и свидетельство о заключении брака.
Сам процесс, как снять обременение с материнского капитала, выглядит таким образом:
• Заемщик обязан полностью выплатить кредит с учетом штрафов, пени и т.п.
• Залогодатель запрашивает у банка заявление о снятии обременения, предназначенное для передачи в регистрационную палату.
• С квартиры, находящейся в ипотеке, снимается обременение по причине выполнения обязательств договора с банком.
• На регистрационном свидетельстве жилья проставляется штамп о снятии обременения.
Оставшийся материнский капитал без обременения можно использовать по установленному законом назначению.
Если собственник не может погашать далее свой долг, он вправе продать квартиру. По закону, банк имеет право ее отобрать, но такие ситуации редки. Ведь финансовое учреждение заинтересовано в возврате своих средств.
Заключая договор купли-продажи с обременением (материнский капитал покупателя также может быть использован на погашение кредита продавца), новый собственник выбирает вариант взаимодействия с банком:
• Переоформить ипотеку на себя, в виду недостаточной суммы для сделки. При этом происходит проверка его финансового состояния и благонадежности, после чего банк выносит решение.
• Выплачивается полная стоимость квартиры, часть из средств уходят на погашение кредита. Обременение снимается автоматически.
Стоит помнить, что сегодня не единственные варианты материнский капитал и ипотека на обременение. Оно может быть наложено в виду ареста, опеки, аренды, доверительного управления или принадлежности к культурному памятнику.
При продаже, риэлтор или продавец могут умолчать о его наличии. Чтобы впоследствии не приобрести такую недвижимость, стоит уточнить ее статус в Росреестре.
В любом случае при заключении сделки будет предоставлена выписка их ЕГРП. Продажа квартиры с обременением (материнского капитала, ипотеки, ареста и т.п.) происходит с обязательным перечнем документов, к которым и относится данная выписка. Стоит ее изучить, чтобы не стать жертвой мошенников.
Срок обременения
Когда берется квартира в ипотеку, то после погашения всех кредитных обязательств по договору необходимо помнить, что завершающей процедурой обязательно должно становиться снятие обременения по ипотеке. Понятие обременения чаще всего применяют для ипотеки, когда покупаемая квартира становится залогом до тех пор, пока заемщик до конца не расплатится с банком. Таким образом, банк имеет право собственности на данную недвижимость.
Если не провести снятие обременения по окончании ипотеки, то потом могут возникнуть проблемы с распоряжением и пользованием квартирой.
Поэтому независимо от будущего использования недвижимости эту процедуру желательно провести, чтобы все последующие сделки являлись законными. Несмотря на то что сейчас в банках существует автоматическая система, которая полностью закрывает кредитный договор, все же лучше самостоятельно обратиться в банк и потребовать соответствующий документ, потому что некоторые работники банков умышленно не торопятся проводить процедуру снятия, чем очень сильно усложняют жизнь своим заемщикам. Другими словами, для того чтобы квартира оказалась без обременения и была погашена запись об ипотеке, нужно подать документы на внесение изменений в Государственный реестр права и получить новое свидетельство о регистрации квартиры, но уже без обременения. Первым делом необходимо позвонить в банк и сообщить им о том, что возникло желание снятия обременения, так что необходимо получить нужное для этого. У многих банков сейчас очень много отделений, но звонить нужно именно в то, в котором была взята в ипотеку квартира, так как у них хранятся залоговые документы на это жилье.
Сроки и условия подачи
В любом кредитном договоре должны быть прописаны сроки подачи, но обычно это занимает около месяца. Но поторопиться все равно стоит, потому что банки очень любят тянуть с выполнением. Необходимо договориться с банком о конкретных днях для посещения, чтобы выполнить разные процедуры. Первым делом надо зарегистрировать заявление, что ипотека была погашена полностью и никаких денежных обязательств перед банком не осталось. Потом банк должен передать документ, подтверждающий, что квартира была в залоге. На документе обязательно должна быть подпись владельца этого документа, печать и дата последнего платежа по ипотеке. И последним надо составить заявление между банком и вами, которое является совместным. Если вы хотите, чтобы у вас было свидетельство на квартиру, в котором не было бы сказано, что она находилась в ипотеке, то следует обратиться в определенные государственные инстанции, заплатить положенную пошлину, и такое свидетельство вам выдадут. Оно будет абсолютно чистое, и нигде не будет сказано, что недвижимость была в залоге.
Списки необходимых документов
Для того чтобы процедура снятия обременения была успешно окончена, банк должен дать необходимый список документов. В них войдет акт о передаче вам документа о том, что квартира была в залоге у банка, потом саму залоговую, подтверждающую это, причем после того как процедура снятия будет завершена, она должна быть передана вам по первому требованию. Еще туда входит справка, что ипотека полностью и без долгов погашена. Ну и письмо банка, который просит внести в Единый государственный реестр ваше право владеть и распоряжаться имуществом любым способом и о прекращении обременения. Потом в соответствующем органе проверяют наличие и правильность составления всех документов, делают все копии, заверяют их и дают расписку о том, что все документы были получены. Там же вам нужно написать заявление, что хотите снять обременение с недвижимости. Потом они должны вам дать расписку, что приняли подлинные документы. Затем оплачивается госпошлина в размере, установленном законом. В трехдневный срок должно быть снято обременение, а также выданы все документы. Есть официальный сайт Управления, где можно отслеживать состояние своего дела по номеру, который указан в расписке. Если вдруг окажется, что за 3 дня документы еще не готовы, то нужно позвонить туда, потому что может возникнуть такая ситуация, что не хватило какого-нибудь документа, и дело затянется еще на неизвестное время. Если все готово вовремя, то вам дадут свидетельство о регистрации права на недвижимость, которое уверяет, что обременения нет.
В таких вопросах много нюансов, в которых трудно сразу так разобраться. Для экономии своего времени, сил и нервов лучше сразу обращаться к специалистам. Они помогут оплатить все нужные пошлины, помогут сохранить время и нервы в порядке, да и сделают все гораздо быстрее. Профессионалы все сделают за вас, для этого им будет нужна заверенная доверенность на ваши дела.
Объекты обременения
Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является. Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии с законом.
Бывает двух форм:
• по воле собственника, добровольное;
• помимо воли собственника, принудительное.
Пример добровольного обременения – залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его. Принудительное обременение – арест. Когда собственность арестовывают по решению суда, мнения владельца уже не спрашивают.
Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества. Именно поэтому, во избежание проблем, при покупке недвижимости необходимо точно узнать, не обременено ли оно.
При переходе из одних рук в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет на себя все сопутствующие обременения.
Виды обременений:
• Залог: владелец закладывает имущество под обеспечение долга;
• Арест: имущество арестовывают за долги;
• Доверительное управление: имуществом управляет не сам владелец, а его попечитель, законный представитель (к примеру, при недееспособности собственника);
• Ограничение на распоряжение имуществом в нуждах государственных органов;
• Любые иные действия, сделки и ограничения, которые имеют обременительный характер.
Основания возникновения ограничения:
• законы РФ. По указанным в законах поводам имущество может подлежать обременению;
• решение суда;
• договор, сделка, результатом которой является обременение;
• акт, изданный государственными органами.
Некоторые типы прав на недвижимость могут привести к обременению:
1. Аренда. Когда заключается договор аренды недвижимости, на арендодателя накладываются определенные обязательства. При последующей продаже этого объекта разрыв договора аренды не происходит. В таком случае переходят все обязательства на недвижимость новому собственнику вместе с ней;
2. По такому же принципу осуществляется право безвозмездно пользоваться имуществом. Продажа обремененного этим правом объекта не подразумевает расторжения договора. Это означает переход обременения новому собственнику; как разновидность ренты – пожизненное содержание с иждивением. Основанием такого содержания выступает заключенный договор;
3. Сервитут. Существует частичное обременение земельного участка. Суть сервитута — владелец участка земли имеет право пользоваться соседним участком частично. Речь идет о прокладывании дорожек, проходов и т.д. Это уместно, когда невозможно добраться до важного объекта (например, источнику воды) в обход соседнего участка.
Доверительное управление
Смысл доверительного управления состоит в том, что имуществом управляет не сам собственник, а некое доверенное лицо. Причем это лицо обязано совершать действия только в интересах собственника. Однако право собственности на доверенную недвижимость не переходит.
Договор такого вида заключается письменно. Несоблюдение всех условий и правил его составления влечет за собой признание доверительного управления недействительным.
Аренда
Суть аренды состоит в передаче земельного участка или объекта недвижимости во временное пользование. Любой объект может быть арендован, кроме изъятых из общего оборота.
Договор аренды заключается в письменной форме и обязателен к подписи обеими сторонами. При любом несоблюдении формы и порядка заключения договора он будет признан недействительным. Когда участок, недвижимость или ее часть сдается в аренду, прилагается кадастровый план с выделением той части, которая сдана.
Залог
Суть состоит в том, что собственность, указанная в договоре, служит гарантией возврата долга. Если долг вовремя и полностью не возвращается, имущество, заложенное под обеспечение, уходит в счет него. Залог не утрачивает силу и при ситуации продажи заложенной недвижимости. Право собственности на залог может перейти только при безоговорочном согласии залогодержателя.
Арест
Суть ареста заключается в наложении обременения в счет долговых обязательств любого рода.
Арест предусматривает запрет на любое отчуждение, а иногда и использование объекта недвижимости. Никаких сделок совершить не удастся до момента снятия ареста. Таким образом, собственник арестованного имущества обязан сохранить его в целости и сохранности до снятия ареста или конфискации имущества.
Обременение доли имущества
Ограничение может коснуться не только имущества в целом, но и его доли. Это происходит в том случае, когда собственник имеет только долю недвижимости.
Справедливо заметить, что обременение всего имущества, например, в виде ареста, лишает собственника права его продать. А вот если обременена доля, то собственники других долей имеют право их продавать и т.д. Единственным существенным ограничением их действий является раздел имущества согласно долям.
Таким образом, обременение предполагает ограничение действий по распоряжению имуществом. Существует множество видов обременения, которые по-разному воздействуют на права собственника. Кроме того, обременение чаще всего имеет временный характер и существует до окончания срока договора или совершения каких-либо действий.
Обременение доли
Понятие обременения, хотя и используется в законодательстве повсеместно, но оно определено лишь в ст. 1 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).
Один из наиболее распространенных видов обременения доли в уставном капитале — обеспечительные и предварительные обеспечительные меры (далее — обеспечительные меры) в арбитражном процессе. Они могут приниматься судом, если непринятие этих мер способно затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю [ст. 90, 91 и 99 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ)]. Затруднения или невозможность исполнения судебного акта могут быть связаны с отсутствием имущества у должника, с действиями, направленными на уменьшение объема имущества.
Виды обеспечительных мер, применяемых в отношении доли в уставном капитале, включают, в частности:
- арест доли;
- запрет на совершение каких-либо фактических и (или) юридических действий, прямо или косвенно направленных на отчуждение либо обременение доли или ее части;
- запрет налоговому органу проводить какие-либо регистрационные действия, связанные с изменением состава участников. Косвенно эта мера связана с запретом на совершение действий по отчуждению доли. Однако адресована она не ответчику, а налоговому органу.
При оценке необходимости применения обеспечительных мер суд должен исходить из п. 10 постановления Пленума ВАС РФ № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер», который гласит, что при рассмотрении заявления о применении обеспечительных мер суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечивает фактическую реализацию целей обеспечительных мер.
Арбитражная практика свидетельствует, что при применении данного постановления Пленума суды учитывают следующие факторы:
1. Испрашиваемая обеспечительная мера должна быть связана с предметом иска. Так, если в интересах общества был заявлен иск об исключении участника из общества, то предметом требования будет «установление наличия либо отсутствия в действиях этого участника грубых нарушений законодательства и учредительных документов общества, затрудняющих деятельность общества либо делающих ее невозможной». Вопрос о праве на долю в уставном капитале общества в таком случае судом не решается, поскольку доля исключенного участника переходит к обществу. Следовательно, в данном случае суд не вправе применить обеспечительную меру в виде ареста доли (определение ВАС РФ № 15053).
2. Обеспечительная мера должна обеспечить фактическую реализацию целей, которые преследует истец, обращаясь в суд. Так, суд отказал истцу, который оспаривал действительность договора уступки доли, в принятии обеспечительной меры в виде запрета на регистрацию налоговым органом изменений в ЕГРЮЛ, касающихся общества. По мнению суда, эта мера «не исключает возможности отчуждения ответчиком спорной доли в уставном капитале общества», так как приобретатель доли осуществляет права и исполняет обязанности участника общества с момента уведомления общества об уступке. В связи с этим кассационная инстанция приняла по делу обеспечительную меру в виде запрета ответчику отчуждать долю в уставном капитале (постановление ФАС Западно-Сибирского округа № Ф04-7495/2008(16932-А70-30)).
3. Обеспечительная мера не должна необоснованно ущемлять права и охраняемые законом интересы ответчика. Этот принцип иллюстрируется следующим делом. Истец обратился в суд с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя по договору продажи доли в уставном капитале. Он ходатайствовал об установлении обеспечительной меры в виде запрета налоговому органу осуществлять государственную регистрацию изменений, вносимых в учредительные документы общества, а также изменений в ЕГРЮЛ, не связанных с внесением изменений в учредительные документы. Однако кассационная инстанция решила, что данная обеспечительная мера не связана непосредственно с предметом спора и ущемляет права и интересы ответчика, препятствуя осуществлению его нормальной хозяйственной деятельности [постановление ФАС Западно-Сибирского округа № Ф04-7817/2005(16421-А45-36)].
Если указанная заявителем обеспечительная мера соответствует перечисленным критериям, то ходатайство о принятии судом обеспечительных мер подлежит удовлетворению. Так, ФАС Московского округа в постановлении № КГ-А41/2067-08 отметил, что обеспечительные меры, принятые по иску о признании ничтожным договора купли-продажи доли (запрет совершать какие-либо действия, направленные на отчуждение, обременение стопроцентной доли или ее части), не препятствуют ответчику владеть и пользоваться спорной долей. Следовательно, эти меры не влекут наступления для него каких-либо негативных последствий.
Нарушение обеспечительных мер может повлечь определенные последствия:
- признание недействительной сделки по отчуждению доли в уставном капитале, которая была произведена в период действия обеспечительной меры в виде запрета распоряжения долей. Однако, как показывает судебная практика, такая сделка может быть признана недействительной, только если ответчик был надлежащим образом извещен о том, что в отношении его доли установлена обеспечительная мера. Надлежащим извещением ответчика о применении в отношении него обеспечительных мер является вручение заказного письма, содержащего определение суда о применении обеспечительных мер либо постановления судебного пристава-исполнителя (постановление ФАС Волго-Вятского округа по делу № А43-4659/2007-17-107);
- признание незаконными действий налогового органа по внесению изменений в ЕГРЮЛ, в случае если они были совершены в период действия обеспечительных мер (постановление ФАС Поволжского округа по делу № А55-1404/08).
Обременения доли в уставном капитале (в том числе арест доли по постановлению судебного пристава, выставление на торги и др.) возникают при обращении на нее взыскания по требованию кредиторов участника общества. Обращение взыскания на долю в уставном капитале общества по долгам его участника допускается на основании решения либо определения суда. Судебная практика по этому вопросу однозначна: любые действия судебного пристава по обращению взыскания на долю в отсутствие судебного акта являются незаконными.
В частности, ФАС Западно-Сибирского округа признал незаконным наложение судебным приставом-исполнителем ареста на учредительный вклад должника в обществе. Кассационная инстанция постановила, что поскольку решение об обращении взыскания на долю отсутствует, оснований для применения такого вида взыскания судебный пристав-исполнитель не имел [постановление № Ф04-3036/2008(5107-А75-12)].
Решение об обращении взыскания на долю суд может вынести только при недостаточности для покрытия долгов другого имущества участника (ст. 25 Федерального закона № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО), ст. 74 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). В случае обращения взыскания на долю или часть доли участника общества в уставном капитале общества по его долгам общество вправе выплатить кредиторам действительную стоимость доли или части доли участника общества.
Кроме того, если решением суда предусмотрено взыскание с участника общества в пользу кредитора денежной суммы, а в процессе исполнения решения будет установлено отсутствие у него денежных средств и другого имущества, на которые может быть обращено взыскание, суд вправе вынести определение об обращении взыскания на долю должника в общества. Для этого кредитор обращается в суд с заявлением об изменении способа исполнения решения и обращении взыскания на долю участника в уставном капитале общества.
Суд оценивает представленные заявителем доказательства об отсутствии у должника иного имущества (акт, составленный судебным приставом-исполнителем). Если факты, изложенные в заявлении кредитора, подтвердятся, суд должен вынести соответствующее определение (п. 19 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 90, Пленума ВАС РФ № 14 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»; постановление ФАС Поволжского округа по делу № А65-7485/2005-СГ1-5).
Ограничения, связанные с обращением взыскания на долю участника в уставном капитале, могут снять другие участники общества. По решению общего собрания, принятому всеми участниками единогласно, действительная стоимость доли (части доли) участника общества, на имущество которого обращается взыскание, может быть выплачена кредиторам остальными участниками общества пропорционально их долям в уставном капитале. Уставом общества или решением общего собрания его участников может быть предусмотрен иной порядок определения размера оплаты.
Если в течение трех месяцев с момента предъявления требования кредиторами общество или его участники не выплатят действительную стоимость всей доли участника, на которую обращается взыскание, эта доля продается с публичных торгов (ст. 25 Закона об ООО). Вышеуказанный трехмесячный срок необходимо исчислять со времени предъявления обществу исполнительного документа об обращении взыскания на долю (например, исполнительного листа и определения об изменении способа исполнения решения суда).
При продаже доли с публичных торгов до истечения трехмесячного срока общество (участники общества), изъявившее желание приобрести соответствующую долю с оплатой кредитору ее действительной стоимости, вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному на торгах [ст. 6, п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)].
Залог доли в уставном капитале
Участник общества вправе заложить принадлежащую ему долю (часть доли) в уставном капитале другому участнику или третьему лицу с согласия общего собрания участников. Решение позволить участнику заложить свою долю принимается большинством голосов всех участников, если необходимость большего числа голосов не предусмотрена уставом общества (ст. 22 Закона об ООО).
Третье лицо может быть залогодержателем, только если это не запрещено уставом общества. Нарушение данной нормы является основанием для признания договора залога недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа по делу № А17-5423/1-5457/1-5458/1-5459/1-5476/1-5477/1-5478/1-5).
Договор залога доли или части доли в уставном капитале общества подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы вышеуказанной сделки влечет ее недействительность. Нотариус, который удостоверит договор залога, обязан представить сведения о совершении такого залога в налоговый орган. В трехдневный срок он передает в налоговый орган заявление о внесении соответствующих изменений в ЕГРЮЛ, подписанное участником общества — залогодателем. В заявлении указываются вид обременения доли (залог) и срок, в течение которого такое обременение будет действовать, либо порядок установления такого срока. В трехдневный срок после получения заявления налоговый орган вносит соответствующую запись в ЕГРЮЛ.
Статья 24.1 Закона РФ № 2872-I «О залоге» допускает удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества без обращения в суд в случаях, предусмотренных ГК РФ, если иное не установлено федеральным законом. Однако, как мы отметили выше, в Законе об ООО прямо указано, что обращение взыскания на долю может быть осуществлено только на основании судебного решения. Следовательно, внесудебное обращение взыскание на долю в уставном капитале недопустимо.
Специальных требований к условиям договора залога в отношении долей в уставном капитале законодатель не предъявляет. Соответственно при заключении договора нужно руководствоваться общими положениями законодательства. Так, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
При отсутствии в договоре сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, он не может считаться заключенным (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге»). Очевидно, что при определении предмета договора залога доли в уставном капитале необходимо указать размер доли и ее владельца.
Для минимизации рисков в договоре залога можно отразить, что доля в уставном капитале полностью оплачена с указанием реквизитов документов, подтверждающих факт такой оплаты нынешним владельцем. Если, например, часть доли окажется неоплаченной, возникает вопрос: на какую часть доли установлен залог. Причем доля участника общества может быть отчуждена до полной ее оплаты лишь в той части, в которой она уже оплачена (п. 3 ст. 21 Закона об ООО). Кроме того, нераспределенная или непроданная часть доли должна быть погашена с соответствующим уменьшением уставного капитала общества. Поэтому неоплаченная часть доли не может являться предметом залога.
Доля в уставном капитале может быть объектом совместной собственности супругов. Это влечет дополнительные требования при оформлении сделок по отчуждению и иному распоряжению такой долей.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации). Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение вышеуказанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.
Обременение на автомобиль
Покупая автомобиль, необходимо быть осторожнее, так как он может оказаться проблемным – может быть наложено обременение на автомобиль. Обязательно следует обратиться в ГИБДД, чтобы узнать, не находится ли он в розыске. Но что делать, если автомобиль может оказаться заложен или арестован судом?
Любое имущество обременяется только в одном случае – если у его владельца есть определенные обязательства перед третьими лицами. Это правило нередко касается и транспортных средств. При этом обременение может запрещать собственнику осуществлять любые юридические действия по отношению к этому имуществу. Некоторые обременения можно проверить в ГИБДД, а вот другие не подлежат проверке.
Чаще всего именно покупка автомобилей, взятых в кредит, для новых владельцев оборачивается большим количеством проблем. Это самый распространенный сегодня вид обременения на движимое имущество. Хозяин имущества, продавая его, может утаить тот факт, что машина находится в залоге у кредитной организации. Причем сделать это достаточно легко.
Во-первых, банки редко хранят у себя паспорт на техническое средство, находящееся в залоге. А во-вторых, владелец может обратиться в ГИБДД и восстановить документ. А с этим документом продать автомобиль не составит труда. И новый владелец еще нескоро узнает, что он не единственный хозяин имущества. Поэтому следует тщательно поверять все документы, особенно на новые машины, которые продаются чересчур срочно.
Покупка арестованного имущества – это заведомо невыгодное дело. Из-за чего могут арестовать автомобиль? Скорее всего, он является предметом судебного разбирательства, а его хозяин отказывается выполнять свои обязательства. Поэтому перед покупкой можно проверить транспорт или потребовать от продавца соответствующие документы.
Не все продавцы машин с обременением являются мошенниками. Нередко причиной продажи является невозможность выплачивать кредит, поэтому приходится избавляться от имущества. Это не всегда приносит прибыль, так как автомобиль с каждым годом теряет первоначальную стоимость. Но если продать авто нужно и хочется сделать все правильно, то следует обратиться в банк. В большинстве случае банки дают согласие на такие сделки, так как им главное, чтобы кредит был оплачен.
Существует несколько способов продажи авто с обременением:
1. Самостоятельная продажа. В этом случае владелец машины находит покупателя и вместе с ним отправляется в банк. Покупатель должен подписать соглашение о досрочном погашении кредита.
2. Продажа банком. Это возможно в том случае, если сумма кредита, который следует выплатить, равна рыночной цене автомобиля. Заемщик обязан доказать банку, что больше не способен выплачивать долг. Тогда банк начинает искать покупателя на машину. Но у этого способа есть недостаток. Если вырученных за продажу средств не хватит, то заемщику все равно придется доплачивать кредит из своих личных сбережений.
3. Аукцион. Этот способ достаточно популярен при продаже залоговых транспортных средств. Ее осуществляют заемщик вместе с банком, выставив автомобиль на специальном аукционе.
4. Автосалон. Существует тенденция выкупа не новых автомобилей различными автосалонами. Это происходит следующим образом: машина доставляется в автосалон со всеми документами, и там же определяется его цена. Далее следует оформить доверенность на автосалон, и уже он будет погашать кредит. С банком при этом заключается трехсторонний договор.
5. Переуступка кредита. Это самый простой способ продажи автомобиля. Покупатель просто оформляет на себя кредит по машине, представив банку необходимые документы.
Неопытный автомобилист вряд ли сможет самостоятельно определить, есть ли обременение на автомобиле.
Тем не менее, существует ряд признаков, указывающих на то, что продавец скрывает истинное положение вещей:
1. Дубликат техпаспорта, выданный ГИБДД. Его легко получить на основании потери оригинала и в некоторых случаях это действительно так. Но отсутствие ПТС все равно должно насторожить потенциального покупателя.
2. Покупка автомобиля продавцом произошла менее 3-х лет назад. Это также должно насторожить, так как обычно автокредиты выдаются именно на такой срок.
3. Если в ПТС есть запись о приобретении авто по договору комиссии, это значит, что оно куплено в кредит.
4. Небольшая цена за хорошую машину может быть как уловкой мошенников, так и способом владельца быстрее избавиться от проблемной машины.
5. У продавца нет договора купли-продажи.
6. В страховом полисе указано, что банк является выгодоприобретателем. Это прямо указывает на автокредит.
Любому покупателю необходимо проверить автомобиль до того, как свершится факт сделки. В теории можно обратиться в банки, но это займет очень много времени. Принято считать, что проверить авто можно в ГИБДД, но это не совсем верно. Если обратиться в ГИБДД, то можно узнать, не была ли машина угнана или что она находится под арестом приставов. Но проверить наличие таким способом не удастся, так как банки не предоставляют ГИБДД такую информацию. Поэтому лучше обратиться в экспертную организацию, которая сможет быстро проверить автомобиль и выдать нужную информацию. Правда, этот способ связан с дополнительными расходами.
Самым известным способом снятия обременения с автомобиля является продажа имущества. В этом случае все права и обязанности по отношению к транспортному средству переходят новому владельцу. Если обременение заключается в кредите на авто, то снять его можно, выплатив весь долг. А что делать, если у собственника нет денег?
В этом случае банки предлагают взять другой кредит, но уже потребительский. По большому счету, это выход, но только временный, ведь кредит все равно придется погашать. Зато машина будет уже без обременения кредитом и в случае необходимости ее можно будет легко продать. Главное, чтобы при рефинансировании кредита банк учел все условия. Сумма нового кредита может быть такой, что без залога банк ее не выдаст. Поэтому важно просчитать все варианты.
Если на машину судом наложен арест, то снять такое обременение можно только после удовлетворения всех требований. К примеру, выплатить задолженность по алиментам. Если это будет сделано, то в ГИБДД направляется соответствующий исполнительный лист. Но для этого сначала необходимо постановление суда.
Нередко возникает ситуация, когда автомобиль при покупке не вызывает никаких сомнений. Или покупатель все-таки решил его проверить, но ни ГИБДД, ни банки не дали никакой информации. Но спустя время оказывается, что он находится в залоге у банка. Как быть владельцам в такой непростой ситуации?
Первое, что может сделать новый хозяин, это подать в суд. Если удастся доказать, что о кредите ничего известно не было, то имущество можно сохранить. Тем не менее, часть кредита придется заплатить. А если машину арестуют, то иногда юристы способны снять этот арест. Но потребуется немало сил и средств для оплаты услуг опытных специалистов.
Если же дело будет проиграно, то суд автомобиль просто отберет. В этом случае владелец может потребовать, опять же через суд, возврата заплаченных за машину средств. Но это возможно только тогда, когда продавец не скрылся. В противном случае требовать деньги будет просто не с кого. Покупатель останется и без денег, и без машины.
Но даже если продавец объявится, то вряд ли у него найдутся средства, чтобы вернуть долг. Его к этому может обязать суд, но если у него нет ценного имущества, то взыскать долг будет не с чего. Поэтому перед покупкой необходимо тщательно проверить все документы, предоставленные продавцом. Усложнят дело и тот факт, что продавец может и сам оказаться обманутым, то есть не знать об обременении.
Покупка автомобиля с рук – это всегда риск, с которым приходится считаться. Продавец может быть мошенником или просто недобросовестным гражданином. Поэтому важно проверять и технический паспорт транспортного средства, и страховые документы. Обязательно стоит обратить внимание на цену, ведь странно, если хозяин продает имущество очень дешево. А можно просто довериться собственной интуиции и не спешить с покупкой.
Справка об обременении
Согласно закону ФЗ № 122, на недвижимое имущество могут накладываться обременения. Это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности.
После снятия ограничения с имущества, для сделки с ним требуется справка об отсутствии обременений.
Роль обременения заключается в том, чтобы ограничить собственника в правах в интересах третьих лиц или государства. Кроме того, при его наличии мошенникам практически невозможно совершить махинацию. Таким образом, ограничение на имущество служит его защитой.
Запрет на некоторые права на имущество возникает в результате следующих обстоятельств:
• заключение договора, предусматривающего наличие ограничений (по решению собственника);
• по решению суда;
• согласно нормативным актам органов власти.
Независимо от того на каком основании возникло ограничение прав, данный факт подлежит обязательной регистрации в ЕГРП.
Ограничения могут накладываться на квартиру, земельный участок, автомобиль и иную собственность.
К ним относятся:
• арест (применяется в случае невыполнения обязательства собственником, например, при неуплате налога, алиментов, штрафа);
• аренда – передача собственности во временное пользование или владение на основании договора (арендовать можно квартиру, интеллектуальную собственность, транспорт, землю, предприятие);
• сервитут – это договор, дающий право ограниченного пользования земельным участком, который не является собственностью (устанавливается для нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без его установления, например, для прокладки трубопровода, линии электропередачи);
• доверительное управление – сделка на основании договора, по которому учредитель передает свое имущество на определенный срок в пользование и управление другому индивидуальному предпринимателю, коммерческой организации или гражданину (если это предусмотрено законом). Имущество не может быть передано по такому договору государственному органу или органу местного самоуправления;
• концессионное соглашение – договор, на основании которого одна сторона (частное лицо) получает право от другой стороны (государства) на создание или реконструкцию имущества (строительство и ремонт дорог, обслуживание и ремонт аэродромов, зданий и др.);
• залог – договор, составленный для обеспечения исполнения обязательств должником перед кредитором, в случае неисполнения которых они будут удовлетворены из стоимости заложенного имущества;
• ипотека (разновидность залога) – договор о залоге недвижимого имущества (квартиры, дома, земельного участка). Ипотеку можно взять только на недвижимость, которая находится в той же области, что и банк, где будет оформляться кредитный договор;
• рента – договор, на основании которого одна сторона передает в собственность имущество другой стороне, которая обязана выплачивать ренту (в денежной или иной форме).
По договору или в силу закона ограничения могут накладываться на определенный срок или быть бессрочными.
В зависимости от вида ограничения, собственник вправе или не вправе совершать определенные действия со своим имуществом. Если на имущество наложен арест, то никаких сделок по ним быть не может. Нельзя его продать, купить. До тех пор пока собственник не выполнит обязательство перед налоговой или государственным органом, обременение снято не будет. Собственник, имущество которого передается плательщику ренты по договору, не может его продать, завещать или подарить другому лицу без расторжения договора. Договор ренты признать недействительным сложно, а если выполняются все обязательства – невозможно. Расторгнуть договор можно либо через суд, либо по согласию всех сторон. При продаже земельного участка с наложенным сервитутом, он передается новому владельцу. Наниматели не могут препятствовать продаже квартиры, но лучше будет с ними договориться, либо дождаться срока окончания договора, либо его расторгнуть. Если имущество в залоге (например, квартира, купленная в ипотеке, в залоге у банка), то ее нельзя продать (только с разрешения банка). Самый сложный путь – через суд, если банк препятствует продаже.
После выполнения обязательств необходимо снять обременение с имущества. Для этого требуется заполнить заявление в Росреестр на внесение в ЕГРП записи о прекращении ограничения права, предоставить пакет документов, подтверждающих погашение кредита, уплату долга по алиментам, уплату налога или штрафа, и оплатить госпошлину. В зависимости от вида ограничения прав на собственность, требуются разные документы. Например, после погашения ипотечного кредита банк должен предоставить письмо о снятии обременения и на кредитном договоре поставить отметку о его погашении. Полный список можно уточнить у нотариуса, в банке (где взят кредит) или в регистрационном органе. Через месяц после подачи документов, включая квитанцию об оплате госпошлины и заявление о внесении изменений, вы получите новое свидетельство на собственность.
Подтверждение отсутствия ограничений
После снятия ограничения с имуществом можно проводить любые финансовые сделки. Для этого желательно получить справку об отсутствии обременения. Она выдается в Росреестре. Срок ее действия – 10 дней. Требуется оплатить госпошлину и предоставить паспорт. Документы на имущество для получения справки не требуются.
Информация о наличии или отсутствии запретов или ограничений на имущество может предоставляться не только собственнику, но и любому лицу, предъявившему паспорт, квитанцию об уплате госпошлины и заявление. Поэтому следует перед покупкой квартиры или другой недвижимости самому проверить информацию о ней.
Наложить обременение
Для тех, кого вплотную не коснулся пресловутый «жилищный вопрос» будет большой неожиданностью узнать, что весьма приличная часть недвижимости жилого фонда находится под тем или иным запретом. Что это значит? Смысл обременения заключается в наложении на квартиру и ее владельца ограничений относительно свободы пользования и возможности отчуждения. Запрет на жилплощадь предполагает возникновение на нее имущественных прав у третьих физических или юридических лиц, не являющихся стороной имущественной сделки по ее приобретению. Перед тем, как поставить обременение на недвижимость, составляется документ, определяющий права или обязанности лиц, его составивших. Это может быть договор или соглашение. В некоторых случаях наложение ограничения проводится без согласия ее владельца. Основанием служит постановление суда, обязательное для выполнения всеми инстанциями. Во всех случаях, отметка о постановлении запрета на квартиру делается в бумагах, которые определяют ее владельца. Рассмотрим, с какими видами ограничений могут столкнуться граждане, владеющие недвижимостью или собирающиеся ее приобрести.
Стеснение свободы пользования жильем по ипотеке
Далеко не каждой семье под силу расплатиться даже за вторичное жилье одним платежом. Если ждать, пока наберется нужная сумма, может пройти много лет. Поэтому, желая нормальных условий для проживания, люди обращаются за кредитом в банк. Разумеется, финансовые структуры охотно идут кредиторам навстречу. Однако, гарантией возвращения выданной в долг суммы является сама квартира. Она остается в залоге банка до тех пор, пока ипотека не будет погашена полностью. Несмотря на то, что договор купли продажи составляется на конкретное физическое лицо, в нем прописываются определенные ограничения на порядок владения жилья.
Перед тем, как наложить обременение на недвижимость, сотрудник банка разъясняет заявителю, что его права будут ограничены в отношении таких действий с недвижимостью:
• продажи;
• дарения;
• сдачи в аренду;
• прописки своих родственников или других лиц;
• передачи во временное пользование.
Все это можно сделать только с письменного разрешения банка. Причина такого отношения довольно проста и объяснима — в случае возникновения непредвиденных ситуаций с покупателем, именно банку придется решать вопросы с ограничениями, созданными такими действиями. Исходя из этого, каждый менеджер знает, как сделать обременение на квартиру физическому лицу, и практически всегда пользуется этим правом. Ограничения на свободу пользования недвижимостью снимаются только после полного погашения ипотеки и урегулирования финансовых отношений с банком. После этого нужно зарегистрировать выкупленное жилье в Росреестре и получить новое свидетельство о собственности. Только тогда наступит полная свобода пользования уже собственными квадратными метрами.
Арест на недвижимость
Арест является таким видом ограничения права владения жилплощадью, когда ее владелец не имеет никаких прав по ее использованию кроме проживания. Перед тем, как наложить обременение на квартиру в виде ареста, в обязательном порядке проводится судебное заседание. Инициатором (истцом) могут являться коммунальные предприятия или органы следствия.
Поводом может быть:
• неуплата счетов за предоставленные коммунальные услуги;
• значительная задолженность по кредиту;
• открытия следствия или признания гражданина виновным в нанесении материального ущерба государству, коммерческим структурам или частным лицам.
Перед тем, как наложить обременение на квартиру, проверяется наличие у ее владельца денежных средств или материальных ценностей, которых может хватить на покрытие образовавшейся задолженности или нанесенного ущерба. Арест налагается только при условии отсутствия таких средств. Если в течение двух месяцев должник не решит свои финансовые проблемы, то его имущество будет реализовано на открытых торгах.
Арест снимается в тех случаях, когда гражданин погасил все задолженности или был признан невиновным в совершении имущественных преступлений. Однако, иногда бюрократическая машина дает сбой относительно прохождения информации о снятии ареста. Человеку, купившему такое жилье, придется самому решать вопрос о снятии наложения обременения уже на свою квартиру.
Ограничения в виде пожизненной ренты
Сегодня обременения в виде пожизненной ренты становятся все более и более распространенными. Это вызвано обоюдной заинтересованностью всех фигурантов подобных сделок.
С одной стороны выступают одинокие старики, которым некому завещать свою недвижимость. Пенсии, которую они получают, на нормальное питание и лечение не хватают. Рента является именно тем, что необходимо престарелым, чтобы достойно провести последние годы жизни.
С другой стороны договора ренты люди, которые понимают, что у них нет никаких шансов в обозримом будущем заработать на собственное жилье или получить его от государства. Они готовы пойти на риск и связаться с рентой, чтобы получить надежду на крышу над головой. Согласно договора, право собственности переходит к плательщику ренты. Однако прежний владелец может проживать в ней, сдавать в аренду до конца своей жизни. Такая двоякая ситуация сохраняется до тех пор, пока получатель ренты не скончается. Снять обременение на квартиру в виде ренты можно только после получения на руки свидетельства о смерти и подачи соответствующего заявления в Росреестр.
Ограничения при аренде жилья
Наложение обременения на жилье, сдаваемую в аренду, проводится в том случае, когда составляется договор сроком на год и более. Чтобы документ обрел законную силу, его необходимо зарегистрировать в нотариальной конторе. Во время составления соглашения в его тексте прописываются и запреты, о чем предупреждается владелец жилья. Суть ограничений заключается в том, что до конца срока действия договора арендаторы имеют полное право пользоваться недвижимостью, несмотря на то, что она будет продана новому владельцу.
Наложение обременения на квартиру при аренде является временной мерой, которая автоматически утрачивает свою силу по истечении действия договора.
Но, редко кто из продавцов и покупателей недвижимости ждет окончания срока аренды. Как правило, договор расторгается досрочно с выплатой неустойки, прописанной в тексте соглашения.
Ограничения при опеке
Довольно часто имеют место такие случаи, когда на жилплощади прописаны лица, которые не являются ее собственниками или совладельцами. Это родившиеся в браке дети, престарелые родители и недееспособные иждивенцы. Продать такое жилье можно только с разрешения органов опеки, при условии предоставления гарантий о том, что таким гражданам будет предоставлено жилье, не хуже того, которое продается.
Довольно большой сложностью является наложение обременения на квартиру, когда в ней прописаны дееспособные граждане. По закону такую жилплощадь продать можно. Однако, прописанные люди имеют полное право на проживание в ней. Если покупатель польстится на скидку из-за такого «прицепа», то решать проблему с выпиской придется уже ему. Вполне возможно, что для того, чтобы избавиться от такого запрета на жилплощадь, потребуется потратить немало времени, нервов и денег. Это связано с тем, что выписаться гражданин может либо сам, либо это делается по решению суда.
Покупка с обременением
Покупка квартиры с обременением может грозить необратимыми последствиями. Поэтому, собираясь совершить такую сделку в Москве или Подмосковье, спешить не стоит. Особенно это касается самых дешёвых предложений. Чтобы быть полностью уверенным в своём выборе, нужно провести тщательную экспертизу документов на предмет исключения любого рода обременений и связанных с ними юридических проблем.
Задумайтесь и проявите особую настороженность, если Вам предлагают купить квартиру в Москве по низкой стоимости с явным желанием побыстрее ее продать. Понятно, что лишних денег нет и, что очень хочется сэкономить. Но только не в случае покупки недвижимости в Москве или Подмосковье. Для этого есть ряд существенных оснований, главное из которых – купленная Вами квартира может оказаться под обременением. Что это такое?
Попробуем объяснить, какая жилплощадь претендует на название « квартира с обременением».
Выбирая квартиры в Москве, Вы, наверное, обратили внимание, что цены варьируются в зависимости от возраста дома, его состояния, инфраструктуры района. И что найти более-менее приличный вариант в Москве ниже отметки в пять миллионов практически нереально. Мы рекомендуем, сразу же задуматься, почему квартира в хорошем районе и, казалось бы, в неплохом состоянии продаётся дешево.
Есть известная истина: если стоимость, которую запрашивает продавец намного ниже среднерыночной, то это говорит о недостатках товара. Есть большая вероятность приобрести вместо вожделенного жилья большие юридические проблемы, много времени посвятив судебным разбирательствам. Потеряв при этом время, нервы, деньги на уплату госпошлин и услуг адвокатов. Например, выбирая жилье, Вы столкнулись с зарегистрированным на нём гражданином, который имеет пожизненное право на использование квадратных метров. Данная жилплощадь при продаже носит название «с обременением».
Чтобы продать такое жильё, продавцу придётся хорошо постараться. Он пойдёт на всякие ухищрения, чтобы утаить информацию и переложить свои проблемы на плечи ничего не подозревающего покупателя. Не совсем порядочные продавцы спешат продать квартиру в Москве или Подмосковье, прекрасно зная обо всех недостатках, сбавляют её стоимость до самой низкой отметки и этим самым заманивают покупателя.
Это вовсе не означает, что все поголовно, кто продаёт свою недвижимость по низкой цене, обманщики. Иногда действительно срочно нужны большие деньги, и единственным выходом их получить остаётся срочная продажа квартиры в Москве, и Вы можете реально неплохо сэкономить. Но имейте в виду, часто под этим лозунгом действуют опытные мошенники, и Вы легко можете оказаться их жертвой, поддавшись на подобные сказки о якобы срочной необходимости денег на дорогостоящее лечение.
Собираясь купить квартиру с обременением, стоит знать, что покупка связана с большими рисками. Многие люди, по незнанию законодательства или в спешке, не проверив всех документов должным образом, даже не задумываются о реально существующей угрозе остаться без жилья, потому, что в силу признания судом сделки недействительной есть предпосылки для прекращения права собственности.
Обременений, связанных с покупкой квартиры много. Она может быть обременена долгами, за ней может числиться кредит под залог квартиры, она может быть сдана в долгосрочную аренду, может иметь незаконную перепланировку или находиться под арестом.
В одних случаях, обременение легко снять, в других без судебного разбирательства не обойтись. Но бывает, что, даже в ходе судебных споров за недвижимость проблему обременения абсолютно никак нельзя решить, исключительно в процессе долгих переговоров, между всеми сторонами сделки. Есть категория граждан, которые имеют право пожизненного проживания в квартире, несмотря на смену собственника, и даже суд не сможет выселить их оттуда. Это может произойти в процессе приватизации жилья или по «завещательному отказу», который обеспечивает «отказополучателю» право проживания на жилплощади либо до конца жизни, либо до срока, указанного завещателем. Причем, квартира в процессе проживания может продаваться, сдаваться в аренду или же на нее может быть оформлен договор дарения.
Эти граждане могут выписаться только добровольно. Если Вам не удастся уговорить их покинуть помещение, тогда Вам остаётся смириться и принять «новых жильцов», либо подыскивать им другое жильё для проживания, либо оформлять договор ренты с необходимостью пожизненного содержания.
Ещё один момент. Закон однозначно закрепляет права на жилые помещения за лицами, проходящими службу в армии и отбывающими срок в местах лишения свободы. В один прекрасный день на пороге Вашего дома может объявиться бывший заключённый, претендующий на собственность. В случае если Вас угораздит купить такую квартиру, будьте уверены, что скоро он будет проживать в Вашей квартире вместе с Вами на постоянной основе.
Совершая покупку недвижимости в Москве или Подмосковье Вы должны быть уверены, что она не продаётся «с обременением». При наличии обременения, от сделки лучше отказаться, либо проконсультироваться с грамотным юристом на предмет последствий имеющегося обременения. А потом уже решать Вам стоит ли выходить на сделку или нет. По крайней мере, мы бы не советовали.
Если несмотря ни на какие предостережения, Вы все-таки решили самостоятельно купить квартиру в Москве, то прислушайтесь к следующим советам:
1. Лично проверьте наличие зарегистрированных (прописанных) на данной жилплощади лиц, желательно за последние 10 лет. При этом обратите особое внимание на то — кто из ранее прописанных лиц выписался и куда, не было ли среди них несовершеннолетних детей, а также людей, выписанных временно на учебу, в ряды вооруженных сил или в места лишения свободы. Нужно удостовериться, нет ли в квартире лиц, которые в соответствии с законодательством (п.1ст.558 ГК РФ), сохраняют право пользования проданным жильём.
2. Уточните у собственника, не было ли в квартире перепланировки. Сравните квартиру с планом БТИ. Некоторые конструкции в многоквартирных домах трогать категорически запрещено. В случае проверки, именно Вы, как владелец, будете обязаны оплатить штрафы, привести документы и квартиру в порядок.
3. Закажите выписку из ЕГРП – не ведётся ли по данной недвижимости каких-либо судебных разбирательств, не наложен ли на неё арест, не находится ли она в залоге.
4. Проверьте, нет ли каких-либо исковых заявлений в суде по этому объекту, не имеют ли какие-либо третьи лица прав на этот объект.
По всем возникшим вопросам всегда обращайтесь за консультацией в надёжное агентство недвижимости. Не забывайте, покупка квартиры в Москве сопряжена с риском.
Виды обременений
В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество. Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) также содержит понятие ограничения (обременения) прав - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).
Вполне очевидно, что ст. 131 ГК РФ говорит о необходимости регистрации ограничений в собственном смысле этого слова. В то же время при проведении правовой экспертизы правоустанавливающих документов регистраторам необходимо установить, какие ограничения, подлежащие регистрации, содержатся в документе.
Так, например, сторонами договоров купли-продажи часто включаются в договор многочисленные обязанности приобретателя объекта, которые, однако, большей частью характеризуют обязанности любого собственника недвижимого имущества. К примеру, в договор иногда включаются положения, характеризующие бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ), такие, как обязанность проведения текущего и капитального ремонта, заключения договоров на тепло- и электроснабжение и пр. Однако, перечисленные обязанности не могут быть зарегистрированы в качестве ограничения, независимо от желания участников договора.
Рассматривая соотношение понятий "ограничение прав" и "обременение имущества", следует отметить, что обременение имущества, как правило, и состоит в ограничении прав его собственника, а именно прав владения, пользования и распоряжения, причем эти ограничения связаны с наличием прав на это имущество у третьих лиц. Так, в случае обременения имущества сервитутом права собственника имущества ограничены правами собственника соседнего участка, при аренде - правами пользования арендатора и т.д.
Однако следует обратить внимание и на то, что обременение может выражаться не только в ограничении прав владения, пользования и распоряжения имуществом, но и в возложении на собственника имущества дополнительных обязанностей, неразрывно связанных с владением этим имуществом. Именно так обстоит дело при обременении имущества рентой. Основное содержание данного обременения состоит в обязанности "выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание в иной форме" (п. 1 ст. 583 ГК РФ).
Таким образом, с одной стороны, могут существовать обременения, которые не связаны с ограничением прав на имущество, а с другой стороны, есть такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника.
В соответствии с гражданским и земельным законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав:
- ипотека, возникающая на основании договора и в силу закона (ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»));
- доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ);
- рента (ст. 586 ГК РФ);
- аресты и запрещения на заключение сделок (ст.ст. 1, 28 Закона о регистрации);
- права требования, предъявленные в судебном порядке (ст. 28 Закона о регистрации);
- решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 279 ГК РФ);
- частные, публичные сервитуты (ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ);
- особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (ст. 56 ЗК РФ);
- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных (ст. 56 ЗК РФ);
- условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности (ст. 56 ЗК РФ);
- иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ и ГК РФ, иными федеральными законами.
Перечисленные ст. 56 ЗК РФ ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решениями суда бессрочно или на определенный срок. Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Ограничения следуют за вещью, а потому при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу ограничения сохраняются.
Особенностью ограничений (обременений) является так называемое "право следования", суть которого состоит в том, что при переходе прав на объект недвижимости автоматически переходит и соответствующее ограничение (обременение), независимо от того есть ли положение в договоре о переходе прав, которое предусматривало бы такой переход. Цель государственной регистрации и состоит в том, чтобы потенциальный приобретатель недвижимого имущества знал об их наличии еще до заключения сделки. При этом регистрация ограничений (обременений) прав возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предусмотренные в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения вещных прав имеют различную правовую природу. Так, сервитут является ограниченным вещным правом, ипотека - способом обеспечения исполнения обязательств, аренда и доверительное управление - договорными обязательствами. Следует иметь в виду, что регистрация таких сделок с недвижимостью как аренда или ипотека юридически приравнена к регистрации обременений с аналогичным названием вещных прав собственника или субъекта права хозяйственного ведения, а регистрация сервитута как вещного права является одновременно регистрацией сервитута как обременения.
Среди упомянутых ограничений следует обратить внимание на арест имущества, который можно рассматривать как ограничение в чистом виде. Арест имущества означает запрет распоряжаться имуществом (то есть продавать его, менять, дарить, передавать под выплату ренты, передавать его в залог, аренду, доверительное управление и т.д.). Он применяется судом как мера по обеспечению иска при принудительном исполнении судебных решений, как способ обеспечения исполнения решения о взыскании налога, следователем в целях обеспечения гражданского иска или возможной конфискации имущества.
Порядок государственной регистрации ограничений (обременений) установлен соответствующими статьями Закона о регистрации, а также Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации №219.
Статью подготовил ведущий корпоративный юрист Шаталов Станислав Карлович. 
